アパート１棟の売却益と税金

こんにちは、じょーです。

２０２３年も６月も終わり、あと半年ですね。

人生を考えると、死ぬまでに残り４０年、健康に動けるのが残り３０年、時間的な感覚として残り２０年、労働として残り１０年（？）てな感じでしょうか。

働くのは、短くても長くても良い気がしますが…。

というのも、サラリーマンとしてはコロナ前に比べて超絶ホワイト企業と化しまして、セミリタイアが本当に必要か分からなくなってきまして。

時間とお金と健康と・・・、なんて色々と考えたら「いつでもFIRE予備軍」として確立しておくのが良いのかなと思っております。

会社から「クビだー！！」と言われたら、「はい、辞めます！」と言えるくらいが、ちょうど良いです。

さて、不動産で規模を拡大されている大家さんに話を伺うと、みなさん「キャッシュポジションを上げるには、不動産の売却が必要」と言いますね。

なので、私も１棟売却してみたのが約２年前。

この話題に、どんだけの時間かけてるんですか！？と言われそうですが。

今回は、売却した際の経費と利益と税金をお伝えしたいと思います。

売却にかかった費用

今回は売主としてかかった費用です。

売主って、あまり売却費用が無いですね。

諸費用の支払いが少ないですが、融資を早期返済した銀行への手数料が大きいです！

銀行からすれば長期融資で稼げるところが無くなったので、手数料くらいは取りたいですよね。

買主になると、諸費用はもっとかかると思います。

ちなみに、今回の売却した物件を購入した際にかかった費用は以下の通りです。

火災保険や固定資産税は致し方ないとしても、買主になると大金が無くなる感じではありますね。

という事で、今回の売却にかかった費用としては約２００万円でした。

売却での利益

利益を計算するためには簿価上の利益を見る必要があります。

どういうことかというと、建物は減価償却されているので簿価上の価値が減っていきます。

つまり、【土地の価格】＋【建物の価格ー減価償却された金額】が、簿価上の不動産としての金額になります。

今回の売却では利益が出たので、そこに譲渡税がかかってきます。

譲渡税は分離課税で、売却益にのみかかる税金です。

損益通算はできませんので、納税を回避する方法はないと思います。

私はまだ喜んで税金を納めるほどの寛容さはありません・・・。

今回は、土地建物を5,000万円で譲渡しました。

上記の式に当てはめると、譲渡所得金額は1,800万円でした。

今回は長期譲渡（20.315％）にあたるので、所得税は約２７０万円でした。

そして、住民税（5％）が約９０万円でした。

合計で、３６０万円も税金をお支払いしました。

手元に現金はいくら残ったか

ここからが重要ですが、手元に現金はいくら残ったのでしょうか。

融資で購入した物件なので、売却時には残債が残っています。

この残債が多いと、売却して利益を出しても税金を払うと、手元の現金が少額になってしまう事があります。

例えば今回、5,000万円で売却しましたが、残債が4,000万円を返却したら1,000万円が残ります。

ここから諸費用２００万円と税金３６０万円を引くと、手元に現金４４０万円が残ります。

残債が3,000万円だと、手元に1,440万円が残ります。

残債が2,000万円だと・・・

つまり、売却時には残債が少ないほど、手元に現金が残りやすいのですね。

逆に、長期で高金利の融資だと残債が減らないので、売却時には手元に現金が残るどころか手出しになる可能性もあります。

今回は、手元に1,000万円以上残ったので、キャッシュフロー5年分以上に相当するかなと思います。

まとめ

だらだらとまとめてきた初の不動産売却でしたが、2年経って思う事があります。

この売却があって、一気にキャッシュポジションが上がった！と。

数千万円の現金が手元に・・・、なんて夢のある話ではなかったですが、通帳残高が大きく減りもしないし（増えもしない）、そろそろ融資の土台に乗れるようになったんじゃないかと思えるようになりました。

物件は売却して初めて利益確定なので、含み資産で一喜一憂せず、堅実な大家を目指していきましょう！

ではまた！