サラリーマンは戸建てを１０戸持とう！

こんにちは、じょーです。

サラリーマンの資産運用といえば、財形などの預貯金、積立型の保険、自社株買い、というところでしょうか。

すみません、それらが資産運用と思えないので、なかなか思い浮かびません。

先日、会社内でも株や投資信託について話になりましたが、「知っていいるか知らないかの話、知っていればもっと楽に生きられる。」という結論になりました。

そして、いつも「何かいい運用方法ないかな〜」と言われる事があります。

個人的には、米国ETFをいきたいところですが、みなさんには、

と答えております。

なぜ戸建てなのか

もちろん戸建てを買って、自分が住むわけではないですよ。

また新築を買うわけでもないです。

築古の戸建てを直して、人に貸すわけです。

今は、地方都市では家余り状態で、今後の少子高齢化を考えると、ますます空き家が増えてきます。

2013年の総務省調査によると、全国の空き家の数は約820万戸（全住宅の7戸に1戸が空き家）という状況になっています。

これが、2033年頃には空き家の数は2,150万戸（全住宅の3戸に1戸が空き家）になってしまうという民間予測となっています。

そんじゃそこらに空き家が増えます。

そこで、築古の空き家をそこそこ直して、人に貸していきましょう。

平凡な羊かん型アパートの空き部屋と違って、戸建てには個性があります。

そして、その戸建てを気に入る人が世の中には必ずいる（はず）です。

なぜ10戸なのか

地方の築古の戸建てだと、人に貸しても家賃は３−５万円程度でしょうか。

都会ではもっと高い家賃で貸せますが、逆に初期投資が高くなります。

地方であれば、戸建て（建物＋土地）２００万円はそこそこあります。

リフォームや諸費用で１００万円使います。

合計３００万円です。

この戸建てを４万円で貸せたとしましょう

すると、４万円×１２ヶ月＝４８万円となります。

利回り１６％、約６年と３ヶ月で３００万円が回収できます。

これを１０戸持てば、月４０万円の収入が確保されます。

一般サラリーマンより、多い年収になりますね。

どうやって１０戸も買うの？

４万円で貸せる戸建てを３００万円で用意します。

サラリーマンが頑張って貯金すると、２年で貯まるかもしれません。
家族がいると、３〜４年はかかるかもしれません。
子供が大きいと、５年以上はかかるかもしれません。

すると１０戸用意するのに、５０年かかってしまします。

年間１００万円貯金しても、３年はかかります。
しかし、できるだけ早く１０戸用意したいですね。

そこで、おすすめするのは、融資です。

日本政策金融公庫であれば、２００万円ほど貸してくれます。

金利２％で１０年くらいでしょうか。

すると月１.８万円の返済となります。

１０年返済すれば、土地と建物が自分のものになり、まるっと４万円が収入となります。

資産は、加速度的に増えていく

はじめは３００万円貯めて、無借金で心的ストレス無く、戸建て運用を始めていいと思います。

１戸目の家賃月４万円なので、年約５０万円の収入として計算します。

そして、年１００万円の貯金は毎年継続します。
今回の計算では、融資を使いません。
すべて現金で買い進めていきます。

すると、貯金をし始めて４年で１戸目、６年で2戸目、８年以降は毎年１戸購入できます。
（下表参照）

	1年	2年	3年	4年	5年	6年	7年	8年	9年	10年	11年	12年	13年	14年	15年
貯金	100	200	300	100	200	100	200	100	100	100	100	100	100	100	100
1戸目				50	100	50	100	50	50	50	50	50	50	50	50
2戸目						50	100	150	50	50	50	50	50	50	50
3戸目								50	100	50	50	50	50	50	50
4戸目									50	100	100	100	50	50	50
5戸目										50	100	150	50	100	50
6戸目											50	100	50	100	50
7戸目												50	100	150	100
8戸目													50	100	150
9戸目														50	100
10戸目															50
11戸目															50

なんと、１５年で１１戸目まで買えてしまいました。

単純計算なので、家賃減少や空室、修繕等の費用も無視しています。

しかし表から分かる通り、貯金と再投資を繰り返すだけで、戸建てを買うスピートが加速度的に伸びています。

もし融資を使っていくとすれば、もっと早い段階で１０戸を達成します。

こうなれば、月４０万円も夢ではないと感じられると思います。

まとめ

不動産投資というと、都内にワンルームを買うや１棟アパートを買うといったイメージがあると思います。

しかし、戸建てをコツコツと無理せず買っていくことで、１５年で１０戸の戸建てを持つことが決して無理ではないと思ったのではないでしょうか。

１０戸も戸建てがあれば、経済的ストレスからは解消されます。

家を買うことは人生で一番の買い物と言われますが、これからの時代はそうではありません。

自分が働くのではなく、家という分身に働いてもらいましょう。

では、また。