サラリーマンは戸建てを10戸持とう!

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こんにちは、ジョーカワです。

サラリーマンの資産運用といえば、財形などの預貯金、積立型の保険、自社株買い、というところでしょうか。

すみません、それらが資産運用と思えないので、なかなか思い浮かびません。

先日、会社内でも株や投資信託について話になりましたが、「知っていいるか知らないかの話、知っていればもっと楽に生きられる。」という結論になりました。

そして、いつも「何かいい運用方法ないかな〜」と言われる事があります。

個人的には、米国ETFをいきたいところですが、みなさんには、

ジョーカワ
ジョーカワ

全力で戸建て10戸を買いましょう!

と答えております。

なぜ戸建てなのか

もちろん戸建てを買って、自分が住むわけではないですよ。

また新築を買うわけでもないです。

築古の戸建てを直して、人に貸すわけです。

今は、地方都市では家余り状態で、今後の少子高齢化を考えると、ますます空き家が増えてきます。

2013年の総務省調査によると、全国の空き家の数は約820万戸(全住宅の7戸に1戸が空き家)という状況になっています。

これが、2033年頃には空き家の数は2,150万戸(全住宅の3戸に1戸が空き家)になってしまうという民間予測となっています。

そんじゃそこらに空き家が増えます。

そこで、築古の空き家をそこそこ直して、人に貸していきましょう。

平凡な羊かん型アパートの空き部屋と違って、戸建てには個性があります。

そして、その戸建てを気に入る人が世の中には必ずいる(はず)です。

羊かん型アパート

なぜ10戸なのか

地方の築古の戸建てだと、人に貸しても家賃は3−5万円程度でしょうか。

都会ではもっと高い家賃で貸せますが、逆に初期投資が高くなります。

地方であれば、戸建て(建物+土地)200万円はそこそこあります。

リフォームや諸費用で100万円使います。

合計300万円です。

この戸建てを4万円で貸せたとしましょう

すると、4万円×12ヶ月=48万円となります。

利回り16%、約6年と3ヶ月で300万円が回収できます。

これを10戸持てば、月40万円の収入が確保されます。

一般サラリーマンより、多い年収になりますね。

どうやって10戸も買うの?

4万円で貸せる戸建てを300万円で用意します。

サラリーマンが頑張って貯金すると、2年で貯まるかもしれません。
家族がいると、3〜4年はかかるかもしれません。
子供が大きいと、5年以上はかかるかもしれません。

すると10戸用意するのに、50年かかってしまします。

ジョーカワ
ジョーカワ

人生100年時代ですから、50年かけて10戸用意してもいいかもですね。
そうすると、1戸目は朽ち果てているかも・・・。

年間100万円貯金しても、3年はかかります。
しかし、できるだけ早く10戸用意したいですね。

そこで、おすすめするのは、融資です。

日本政策金融公庫であれば、200万円ほど貸してくれます。

金利2%で10年くらいでしょうか。

すると月1.8万円の返済となります。

家賃4万円 ー 返済1.8万円 = 残り2.2万円

10年返済すれば、土地と建物が自分のものになり、まるっと4万円が収入となります。

資産は、加速度的に増えていく

はじめは300万円貯めて、無借金で心的ストレス無く、戸建て運用を始めていいと思います。

1戸目の家賃月4万円なので、年約50万円の収入として計算します。

そして、年100万円の貯金は毎年継続します。
今回の計算では、融資を使いません。
すべて現金で買い進めていきます。

すると、貯金をし始めて4年で1戸目、6年で2戸目、8年以降は毎年1戸購入できます。
(下表参照)

1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年 12年 13年 14年 15年
貯金 100 200 300 100 200 100 200 100 100 100 100 100 100 100 100
1戸目 50 100 50 100 50 50 50 50 50 50 50 50
2戸目 50 100 150 50 50 50 50 50 50 50
3戸目 50 100 50 50 50 50 50 50
4戸目 50 100 100 100 50 50 50
5戸目 50 100 150 50 100 50
6戸目 50 100 50 100 50
7戸目 50 100 150 100
8戸目 50 100 150
9戸目 50 100
10戸目 50
11戸目 50

なんと、15年で11戸目まで買えてしまいました。

単純計算なので、家賃減少や空室、修繕等の費用も無視しています。

しかし表から分かる通り、貯金と再投資を繰り返すだけで、戸建てを買うスピートが加速度的に伸びています。

ジョーカワ
ジョーカワ

これが複利の効果です。

もし融資を使っていくとすれば、もっと早い段階で10戸を達成します。

こうなれば、月40万円も夢ではないと感じられると思います。

まとめ

不動産投資というと、都内にワンルームを買う1棟アパートを買うといったイメージがあると思います。

しかし、戸建てをコツコツと無理せず買っていくことで、15年で10戸の戸建てを持つことが決して無理ではないと思ったのではないでしょうか。

10戸も戸建てがあれば、経済的ストレスからは解消されます。

家を買うことは人生で一番の買い物と言われますが、これからの時代はそうではありません。

自分が働くのではなく、家という分身に働いてもらいましょう。

では、また。

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