こんにちは、じょーです。
前回のブログから約１ヶ月も空いてしまいました。
毎日ブログを書いている人は、マジ尊敬です(^_^;)
さて、昨年末にアパートを購入しておりまして、最近はリフォームやらで業者さんとやり取りしております。
アパートに出会うまで
こちらのアパートは、大家の会からの紹介でした。
個人・法人の戸建てから車で数分の場所にあり、そろそろアパートも欲しいと思っていた矢先だったので、すぐにエントリーしました。
結果エントリーは４名いましたが、あみだくじで私が当選しました。
この瞬間、同じ市内で戸建て２戸とアパート１棟を所有することになりました。
アパートの概要
・昭和５０年築
・鉄骨２階建て
・２DK ４戸 全空
・物件価格 ４５０万円
・諸費用 ４８万円
融資は使わず、全て現金投入です。
全空きなので家賃収入も無く、これからのリフォーム費用がかさむだけの物件です。
しかし、個人的には何とでもなる物件と感じました。
この「何とでもなる」という言葉は、最近良く口に出てしまうようです。
アパートの状況
部屋の中を見ると、和室が２部屋と洋室ダイニング、バス・トイレは別です。
バランス釜かー、これ交換するのに結構な金額がいるんよなー。
和式トイレかー、これ洋式化するのに結構な金額がいるんよなー。
今にも崩れそうなベランダがあるなー、これ撤去するのに結構な金額がいるなー。
これキッチン！？どうなってるの？
このアパートは元社員寮だったので、キッチンを使わせないようにしていたと思います。もしくは、中に何かが・・・。
電気は小さいかなー、変えたほうがいいかな？？？
外壁もボロボロに見えるので、塗装や屋根修理もした方がいいと思います。
個人的にはアパートは１世帯だけでないので、直せる時に直しておいた方いいと思います。
それが、後々は楽な運営ができるような気がします。
想定利回りは？
全空のアパートは、ここからが腕の見せどころです。
腕があればDIYで最低限の手を加えて高利回りアパートができるはずです。
しかし、私にはその腕がありません・・・。
サラリーマンとしても日々忙しく働いているので、DIYをガッツリする時間もありません。
よって、業者さんにお願いする事にしました。
先輩大家さんの意見も参考にしました。
・屋根・外壁塗装 ２００万円
・その他 ５０万円
よって、物件＋諸費用が５００万円なので、合計１１５０万円です。
さて、お家賃はどれくらいでしょうか。
こちらの市のアパートの募集戸数は、約４００件あります。
しかし、今回のアパートは１戸４０平米は取れそうです。
その条件では２００戸以上。
最低家賃は３．７万円ほどです。
なので想定家賃は、３．７万円に置きたいと思います。
３．７万円✕４戸✕１２ヶ月＝１７７．６万円
よって、想定利回りは、１５．４％です。
想定というよりは、ただの妄想ですね。
おそらく、あれも直そう、これも直そうって事で、リフォーム費用が膨らむ姿が目に浮かびます。
ただ実際はどうなるか分からないのが、面白いところです。
現在は？
昨年１２月に購入して、もう３月になっています。
現在はどういう状況でしょうか？
１階の２部屋をリフォーム中で、何とか形になると思います。
屋根・外壁も足場を組んで塗装中です。
しかし、１２月１月は紆余曲折がありました。
だから時間がかかったのですね。
その経緯は、また今度！
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