こんにちは、じょーです。
平日は仕事、休日は家族と過ごすという事をしていると、不動産に費やす時間が取れなくて悩んでおります。
休日に妻子を残して「それじゃ、DIYに行ってくるわ！」と気軽にまだ言えません・・・。
かと言って、昨年12月に購入した戸建ては掃除もまだしておりません。
ちなみにこの戸建て、不動産屋さんからは、「必ずお客さんいるんで、早く募集させて下さい！」と言われております。
仕事してる場合じゃないぞ！！！
という事で、別の戸建てでは、プロの方にリフォームをお願いしており、それが完了しました。
どのようにリフォームするか・・・
海の見える戸建ての内容は記事にしていましたね。
物件価格は１８０万円。
諸費用含めても２１０万円。
お家賃設定は月４万円くらい。
年４８万円で、実質利回り２０％を目指すなら３０万円ほどでリフォーム。
お家賃設定が月４．５万円なら、年５４万円で２０％を目指すなら６０万円ほどでリフォーム。
DIYできればいいんですが、私にはその腕～がない～♪
時間も無ければ、知恵も道具もありません。
という事で、以前登場した救いの神様にリフォームを依頼する事にしました。
物件を見て頂いて、大体ここをこうしよう、ここは直さずにいきましょう、この床はこのデザインでどうでしょう、と色々と提案頂けるので、とても助かりました。
物件自体がとてもいい作りをしていたので、あまり直さなくてもいいかなと思いましたが、自分が気に入った物件なので好きなようにしてみる事にしました。
１００万円くらいかけて直そうかなと思ってましたけど、利回り度外視、ただ自分で使いたかっただけですね。事業家としてはバツだと思います。
外壁はひびをコーキングした後がありますが、あまり気にならなかったので良しとしましょう。
屋根も雨漏り跡が無いので、良しとしましょう。
庭の草木は全て切ってやりましょう。
廊下やDK、洋室の床はきれいに張り替えましょう。
和室の縁側は庭と海がきれいに見えるので、しっかり直しましょう。
２階洋室は海がきれいに見えるので、オーシャンな感じにしましょう。
畳はゴザで良しとしましょう。
などなど。
この様にどうリフォームしようか考えている時間が、とても楽しいですよね。
救いの神様と話をしていれば、知識もおのずと付いてきます。
という事で、５月のGWあたりで救いの神様、ガス会社様のご協力のもと、希望通りにリフォームして頂きました。
リフォームの全容
それでは、リフォームの全容をご覧頂きましょう。
写真はリフォーム前、リフォーム後の順です。
DKは床とキッチンを新しくし、勝手口を塞いで洗濯機置き場を新設しました。
玄関からの印象は大切で、床はそのままでもいいかなと思いましたが、新しく敷き直しました。
庭は雑草やごみをキレイに片付け、すっきりさせました。
簡単なガーデニングや家庭菜園を楽しめるので、使い方は無限大です。
リビングは床のじゅうたんを剥がして、クッションフロアを敷きました。
柄がいい感じですよね。
洗面台も今風のいい感じに仕上がりました。
２階の和室も壁と天井を塗り、床はゴザを敷きました。
そして２階の海の見える部屋は天井、壁、床を新しくしました。
特に天井は海を意識して、マリンブルーにしてみました。
いかがでしょうか！！？
この部屋は大のお気に入りです！
雰囲気としては、湘南、鎌倉、茅ケ崎といったところでしょうか。
詳しくは知りませんが・・・。
写真で上げた以外のところでも、リフォームを行っています。
私としてはとても満足の仕上がりで、これは確実に入居者はいると確信しました！
入居募集の結果
不動産屋さんと相談すると、「お家賃は５万円で募集してみましょう。リフォームに入る前から募集してみましょう！」との事でした。
５万円！！？
なんと、お家賃５万円で募集しましょうとの事です。
そして、リフォーム中にもかかわらず、入居希望者が見学に来られました。
その後、その方は残念ながら別物件を’購入’されたそうです・・・。
しかし、リフォーム後１か月もかからず、新たな入居希望者が現れました。
もちろん、お家賃５万円です！！！
そのまま契約され、入金も完了しております。
不動産屋さん、いや不動産屋様、ありがとうございます(´；ω；`)ｳｯ…
これにて、表面利回り３３．３％、実質利回り２２％（予測）となりました。
海の見える戸建ての感想
やはり、この物件は強いと思われます。
物件までの狭い急坂、擁壁の上、人口減少の街、等々といったマイナス要素もありますが、そんなのを物ともせず、入居頂くことができました。
タイミングも良かったのかもしれません。
個人的には自分自身が気に入った物件だったので、少し遊びで使いたかったなと思いましたが、お家賃頂けるなんてありがたい話です。
この物件に購入希望者が誰もいなかったのが不思議でなりません。
私は「海が見える」の一言で購入した訳ですが、また海の見える物件が欲しくなりました。
色々とマイナス要素もある物件でも、プラス要素を見てくれる人が１人でもいれば、お家賃を頂くことが可能です。
私もまだまだ見極めができない事もありますが、とにかく動く事で知識と経験を身に着ける事ができます。
利回り５０％！を目指さずとも、１０％でもいいから、大きく失敗しない物件を購入していきましょう。
気が付けば、時間が味方になって資産が増えていきますよ。
今回の海が見える物件はまさに、「動いた結果」だと思います。
大きい利回りを期待せずとも、結果として満足いく利回りとなりました。
みなさんも、ぜひ動いてみましょう！！
ではまた！
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