広島新築3号・4号について

不動産
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こんにちは、ジョーカワです。

世間的にもそうですが、私の会社では新型コロナウィルスによる影響で、サラリーマンとして活動が自粛され、原則自宅謹慎中となっております。(コロナ陽性というわけではないです)

仕事があっても1日1〜2件の外回りで、ストレスフルな毎日とはかけ離れております。

サラリーマンは活動が自粛されても一定の給料が入りますが、個人で事業されている場合は資金繰りに困っている方も多くいらっしゃると思います。

そう考えると、不動産賃貸業は一定の家賃が入金されるので、比較的安定している事業といえますね。

さて、埼玉テナント付き1号、東京サブリース2号に続き、広島新築3号・4号の物件について記事にしたいと思います。

広島新築3号・4号の出会い

2棟目のアパートを購入して1年後、私は関東から中国地方に転勤となりました。

埼玉テナント付き1号は、管理会社がしっかりしている為、全般的におまかせしています。
東京サブリース2号は、サブリースなので基本電話で対応可能です。

よって転勤による不動産管理については、不安に思いませんでした。

しかし中国地方に転勤になった事で、不動産の買い増しができるか、融資を受けられるかが疑問でした。

ジョーカワ
ジョーカワ

転勤前に2号を購入しましたが、業者から更に物件を紹介されている状況でした。

そこで、転勤後は近隣で開催されているセミナーに参加し、業者とのコンタクトも取るようにしました。

良いセミナー、しょうもないセミナーにたくさん参加しましたが、一つの業者より物件紹介を受けました。

それが、広島新築3号・4号でした。

補足

あの悪名高き「納豆大家さん」のセミナーにも行きました。
裏山に登る方法と富士山に登る方法は違う、富士山に登るなら相応の方法をしないといけない、というセミナーでした。
つまり、一法人一物件スキームの紹介で、こりゃダメだとコンタクトを取りませんでした。

物件の内容

スペックは以下の通りです。

  • 広島市の工業地帯(マツダ関連や自衛隊の近く)、JR駅から徒歩5分
  • 1K〜1LDKの8世帯、木造2階建て屋上付き
  • システムキッチンや浴室乾燥、屋内階段、屋上テラスなどの設備
  • 5m道路に10m接道の四角い整形地、2棟(計16戸)
  • 価格は2棟で1億○千万円、表面利回り6.9%

正直言うと、あまり旨味の無い物件です。

融資次第ではキャッシュは残りますが、表面利回り6.9%では面白くありません。

ジョーカワ
ジョーカワ

実は当初の利回りは6.9%でした。その後、想定家賃より高く貸せたので7.3%になりました。

ちなみに、こちらの業者さんで何棟も建てられた方が、仕事をリタイアして旅行三昧と聞いて、少し不安になりました。

新築プレミアムもあり、10年もすれば賃料が下がり利回りは下がるわ、修繕が必要になるわで、それまでキャッシュは貯めておく必要があります。
遊んでいる場合ではありません。

物件の評価

ということで、まずは物件の土地を見に行き、周辺環境を調査しました。

また近隣の不動産管理会社に、賃貸状況を確認しました。

街自体はマツダのお膝元であり、他の工場もあるので、法人を含めた賃貸需要は常にあるそうです。

ジョーカワ
ジョーカワ

個人的には、マツダが潰れる時は広島県が潰れる時だと思っています。

また、近くにスーパーやコンビニを含めた商業施設があり、最寄り駅から広島駅までもすぐなので、単身やカップルの生活には困りません。

当初計画していた想定家賃も適正であり、問題なく満室になりそうです。

そして肝心の融資は、地銀で1.○%、35年でいけるとの回答を頂きました。

当初は30年だったのが、35年でも可となりました。

ジョーカワ
ジョーカワ

ここは悩むところですが、35年でCFを取りました。

当時の評価としては、以下の通りです。

  • 立地 ◎(賃貸需要は盛んで、新築アパートが建てられる土地があまり出てこない)
  • 建物 ○(屋上テラス付きは大きな差別化、20平米以上、内階段で他設備も十分)
  • 価格 ✕(利回りの低さ、借入額の割にキャッシュが残らない)
  • 賃料 ○(新築と築10年の乖離が少ない)
  • 融資 ◎(地銀1.○%、35年でキャッシュを残す)
  • 出口 ○(接道が良く、将来は戸建もあり)

はじめは2棟のうち、どちらか1棟で勧められました。

さー、あなただったらこの物件を買いますか?買いませんか?

・・・

・・・

私なら、買いません。

億の借金するなら、もっと利回りのいい中古を複数買います。

なぜ購入したのか

では、なぜ購入したのか。

それは、埼玉テナント付き1号と東京サブリース2号の借り換えも提案頂いたからです。

埼玉テナント付き1号は、Sルガ銀行で4.5%、20年。

東京サブリース2号は、Sずおか銀行で3.6%、34年。

今思うと、恐ろしい金利と期間です。

ジョーカワ
ジョーカワ

これで不動産投資と言えるのかは、属性やタイミングもあるので人それぞれ。

この2棟を融資期間は変えずに、広島物件と同じ1.○%にしていただけるとの事!

これだけで、月のキャッシュフローが12万円も改善します。

やったー!

銀行からは、広島の物件購入を条件に借り換え可との事なので、購入することになりました。

さて、どちらを買うか。

1棟は道路に面しているが価格が高い、もう1棟は安いが旗竿地という物件だったので、一気に2棟買うことにしました。

その方が土地としても形がいいのと、一定の大きさを確保できます。

広島新築3号・4号を購入してみて

広島新築3号・4号を購入から、2年経ちました。

1年目で1つ、2年目で2つ、のべ3回の退去がありましたが、全て2週間後には新しい方が入居しています。

また礼金が2ヶ月あるので、それもまるっと収入になっています。

ジョーカワ
ジョーカワ

他に諸事情でキャンセルされた方もいましたが、然るべき金額を頂きました。

更に、退去後に2つの部屋で家賃が1000円上がりました。

周辺の賃貸需要をチェックしていますが、築3年以内の物件は速攻で決まっており、築10年以上の物件がちらほら残っている感じです。(それでも決まっています)

元金均等返済なので、家賃減少にも対応できます。

まだ丸2年なので、手がかからないのは当たり前です。

まずは10年間、しっかりとキャッシュを貯めていき、来るべき修繕やバリューアップに備えたいと思います。

不動産投資は長期戦ですが、この物件でどこまで戦えるか楽しみですね。

ではまた!

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