こんにちは、じょーです。
いきなりですが、人生では余裕が大切だと思っています。
余裕というか、余白というか。
何事も限界付近で生きていくと、どこかに負担が生じます。
朝から晩まで仕事をする、少ない給料で生活していく、家事育児に追われて時間が無い。。。
これらは時間的・金銭的に余裕がない状態で生じます。
そうなると、心身に余裕が無くなり、ストレスが溜まり、自分にも周りの人にも悪い影響を与えます。
こういっている僕も、上記は経験済みです。
多少のストレスが許されるのは、体力があって時間的感覚も長くて自由が利く若い時だけだと思います。
若い時にストレスを受けておくと、歳を取ってから余裕が生まれるような気がします。
これって若者の気持ちを分かっていない、おっさん的な考え方ですかね？
筋トレでも、最大限の負荷をかけないと筋肥大は起きないと言われています。
人生における筋肥大を起こすための負荷をいつかけるかというと、若い時しかないと思いますけどね。
歳を取って負荷をかけようとすると、変な方向にいくような気がします。
変な投資詐欺に引っかかるとか、若い女の子に恋愛感情を抱いて手を出すとか、他人（自分より弱い）を攻撃するとか、走って転ぶとか・・・。
まー、よく分からない話になりましたけど、今回はアパート１棟を１０年かん保有して結局いくら現金が残ったかを考えてみたいと思います。
いつまで売却の話するんや！てのは無しで・・・。
売却時の利益だけではない
以前に売却時の利益と税金について、具体的な金額を記事にしました。
税金を支払って通帳にいくら現金が残ったかですね。
売却時だけでなく、それまでにもアパートは現金を生み出してくれていました。
それは、毎年の家賃収入ですね！（当たり前か・・・）
売却時の利益と違い、総合課税（サラリーマンの給料と損益通算して課税所得が決まる）なので、一概に利益がいくらとは言えませんが、ざっくり計算してみたいと思います。
年間の家賃収入と利益
まずは保有期間１０年の家賃収入をみてみたいと思います。
空室期間もありましたが、概ね満室が続いておりました。
テナント２戸は、撤退もなく入居していました。
テナント２戸は、医療関係だったので撤退は無いと目論んでいましたが、その通りでした。
医療関係は、行政への届出や顧客の状況もあるので、そう簡単に撤退は無いと思います。
住居５戸は１R～１LDKのタイプ別の部屋があり、家賃の減少はほとんどありませんでした。
こういった状況もあって家賃の総額は、ざっくり満室１０年間で約５５００万円でした。
費用について
家賃収入から引く費用としては、まずはローン返済があります。
途中で借り換えをしましたが、10年間のうち、前５年間は年３６０万円（計１８００万円）、後５年間は年２９０万円（計１４５０万円）です。
１０年間の合計で、３２５０万円です。
内訳は、元金２０５０万円（８３０＋１２２０）、 利息１２００万円（９７０＋２３０）です。
つぎに固定資産税です。
年間２７万円でしたので、１０年間の合計２７０万円です。
火災保険は、１０年間で３０万円です。
管理費用・共用部電気代・手数料は、年間３０万円で合計３６０万円です。
そして、売却の理由となってきた修繕費ですが、ざっくり合計で５００万円くらいでしょうか。
減価償却費は、建物２０００万円を１０年で償却しました。
まとめるとこんな感じです。
・利息返済 １２００万円
・固定資産税 ２７０万円
・火災保険 ３０万円
・管理費 ３６０万円
・修繕費 ５００万円
・減価償却費 ２０００万円
利益と税金と現金
簿価上の利益を計算していきましょう。
利益は、1１４０万円でした。
元金返済は、費用にはあたりません。
減価償却費が大きいですね。
利益に対しての税金ですが、サラリーマンの給与と合算するので、何とも言えません。
ざっくり３０％で計算してみましょう。
所得税・住民税で３４０万円です。
さて、通帳に現金がいくら残ったかをみてみましょう。
現金の出入りなので、元金返済が含まれます。
減価償却費は、実際に現金が減っている訳では無いので、含まれません。
残った現金から、税金が引かれます。
現金としては７５０万円が残りました。
不動産投資っておいしいの？
１０年間アパートを所有して、税引き後の合計で、２０００万円くらいが手元に残ったのではないでしょうか。
これを多いとみるか、少ないとみるか・・・。
みなさんのご意見はいかがでしょうか？
もちろん所得や税率により一概には言えませんので、実際の金額とは多少異なっています。
１０年で２０００万円、年間２００万円くらいなら、リスク０で給与から銀行預金できる人もいるでしょう。
しかし、ここで大切なのは自己資金を使わずに２０００万円を得られた事です。
一般サラリーマンが２０００万円を貯めようとすると、頑張れば可能ですが、結構大変です。
しかし不動産投資は、融資という他人のお金を使って、家賃収入という他人のお金で、自分の資産を増やすことができるという事が可能なのです。
ここが非常に大切な事で、僕もこのアパートでは自己資金を早々に回収しています。
その後は、他人のお金が僕の資産を増やしてくれている状況になっていました。
これが、不動産投資の旨味だと感じます。
まとめ
５０００万円くらいのアパート１棟を購入して１０年間所有すると、これくらい儲かるのかというのが想像できたのではないでしょうか。
分かりやすくて良かったわーという方は、また感想を聞かせてください。
なんかよく分からんけど言いたい事あるわ、という方も感想を聞かせてください
市況や個人の背景によりけりですが、資産拡大の為には融資でアパートを購入する事を視野に入れるのは必要ですね。
実際はもっと現金が残っているかもしれませんし、残っていないかもしれませんので、あくまで参考程度に。
まずは、勉強して死なない程度で実践してみるのが良いと思います。
僕もそうだったので。
では、また！
他にも誰かアパート購入から売却までして、実際いくら現金が残ったか教えてくれないかなー。
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