サブリースは危険?安全?

不動産
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こんにちは、ジョーカワです。

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2020年も、はや10日過ぎました。
時間が経つのも早いものですね。
今年は不動産を増やしつつ、お金の体力を蓄え、機会があれば株式やETFも購入していきたいと思います。

さて、2016年1月に東京都内に2棟目となるアパートを購入しました。
サブリース、低利回り、狭小部屋、3点ユニット、長期・高金利融資、というまさに恐怖の物件でした。

今でも保有していますが、購入当時から振り返ってみたいと思います。

東京サブリース2号 物件概要

1棟目を購入した仲介業者から、紹介を受けました。
いくつか候補はあったのですが、不動産投資が過熱してきた事もあり、すでに良い利回りの物件が少なくなっていました。
すると都内の木造築浅、売値が下がった物件情報が入りました。
売り主は3月には海外に転勤になるのでそれまでに売りたい、この金額で売れなければ売るのは一度止めるとの事でした。
すぐに物件を見に行くことにしました。

  • 東京23区内
  • 駅徒歩10分
  • 築7年
  • 1R×9戸
  • 6890万円→6100万円
  • 利回り8.3%
  • サブリース5年契約(3年目)

周りの家賃、地域性等を調べ、収支シミュレーション等を行いました。
そしてすぐ買い付けを入れました。

融資から購入まで

東海地方の地銀(4.5%銀行でない方)で融資をお願いしました。
3.6%、34年
家賃収入-ローン-諸経費(税金、清掃費、電気代)=13.4万円/月
退室時の経費を考えても年140万くらいの手残りでしょうか。

サブリースは2019年までなので、更新するか管理会社を新たに見つけるか、その時考えようと思いました。
結果として、サブリース会社からは同じ条件で更新をしました。

ちなみに、私の買い付け後、1週間くらいで2名が手を上げ、一人は現金で買うとまで言ったそうです。
自分と同じタイミングで買い付けした方も一人いましたが、少しグダグダされていました。

2棟目は不動産投資の加熱期だったので、購入できたのは何よりスピードが早かったからだと思います。

不動産投資の諸経費

6100万円の不動産を購入するのに、諸経費がいくらかかるか、まとめてみました。

仲介手数料 2,041,200円
印紙代 60,000円、30,000円、400円
融資手数料 108,000円
登記費用 742,400円
合計 2,982,000円
他雑費

固都税 168,100円
不動産取得税 513,347円
火災保険10年 452,100円

物件金額の7%くらいですね。
不動産投資では、物件価格の7~10%が諸経費と考えていいと思います。

諸費用の回収は、3年てところでしょうか。

物件購入の決め手

都内物件、築浅、フルローン、というのは魅力的でした。
良い物件がどんどんと無くなっていくのを見ていたので、買えるうちに買っておこうという勢いがあったと思います。

また、サブリースの金額が想定家賃収入の90%くらいであり、今後もその条件で契約更新をしたい旨を確認していました。
もし大きく減額されるようだと、自分でも管理会社を見つけてみてもおもしろいと思いました。

東京23区内に物件があるのも、何かと便利かなとも考えていました。

結論として、問題があっても何とでもなる!と思える物件でした。

購入から丸4年経ち、孤独死便器破壊などの事件もありましたが、今でもキャッシュを残してくれる孝行物件となっております。

サブリース物件の今

フルローン、高金利・長期融資という、一歩間違えれば返済不能となるドボンの物件でした。
しかし、幸運なことに2018年に融資の借り換えを行うことができました。
それにより、キャッシュフローと元金返済が大きく改善され、経営が安定化しました。
入退去があっても、サブリースなので特に広告費等の支払いはありません。

少し前に、新築アパートにサブリースをつけて、10年後に大幅に減額することでオーナーが泣きを見る事例が問題となりました。
しかし、サブリースは上手に付き合えば、悪くない制度だと思います。

今後もサブリースで安定収入を得ながら、5年後の更新時の戦略を考えていきたいと思います。

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