こんにちは、じょーです。
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２０２０年も、はや１０日過ぎました。
時間が経つのも早いものですね。
今年は不動産を増やしつつ、お金の体力を蓄え、機会があれば株式やETFも購入していきたいと思います。
さて、２０１６年１月に東京都内に２棟目となるアパートを購入しました。
サブリース、低利回り、狭小部屋、３点ユニット、長期・高金利融資、というまさに恐怖の物件でした。
今でも保有していますが、購入当時から振り返ってみたいと思います。
東京サブリース2号 物件概要
１棟目を購入した仲介業者から、紹介を受けました。
いくつか候補はあったのですが、不動産投資が過熱してきた事もあり、すでに良い利回りの物件が少なくなっていました。
すると都内の木造築浅、売値が下がった物件情報が入りました。
売り主は3月には海外に転勤になるのでそれまでに売りたい、この金額で売れなければ売るのは一度止めるとの事でした。
すぐに物件を見に行くことにしました。
- 東京２３区内
- 駅徒歩１０分
- 築７年
- １R×９戸
- ６８９０万円→６１００万円
- 利回り８．３％
- サブリース５年契約（3年目）
周りの家賃、地域性等を調べ、収支シミュレーション等を行いました。
そしてすぐ買い付けを入れました。
融資から購入まで
東海地方の地銀（4.5％銀行でない方）で融資をお願いしました。
3.6%、34年
家賃収入-ローン-諸経費(税金、清掃費、電気代)=13.4万円/月
退室時の経費を考えても年140万くらいの手残りでしょうか。
サブリースは2019年までなので、更新するか管理会社を新たに見つけるか、その時考えようと思いました。
結果として、サブリース会社からは同じ条件で更新をしました。
ちなみに、私の買い付け後、1週間くらいで2名が手を上げ、一人は現金で買うとまで言ったそうです。
自分と同じタイミングで買い付けした方も一人いましたが、少しグダグダされていました。
2棟目は不動産投資の加熱期だったので、購入できたのは何よりスピードが早かったからだと思います。
不動産投資の諸経費
6100万円の不動産を購入するのに、諸経費がいくらかかるか、まとめてみました。
仲介手数料 2,041,200円
印紙代 60,000円、30,000円、400円
融資手数料 108,000円
登記費用 742,400円
合計 2,982,000円
他雑費
固都税 168,100円
不動産取得税 513,347円
火災保険10年 452,100円
物件金額の7%くらいですね。
不動産投資では、物件価格の７～１０％が諸経費と考えていいと思います。
諸費用の回収は、3年てところでしょうか。
物件購入の決め手
都内物件、築浅、フルローン、というのは魅力的でした。
良い物件がどんどんと無くなっていくのを見ていたので、買えるうちに買っておこうという勢いがあったと思います。
また、サブリースの金額が想定家賃収入の９０％くらいであり、今後もその条件で契約更新をしたい旨を確認していました。
もし大きく減額されるようだと、自分でも管理会社を見つけてみてもおもしろいと思いました。
東京２３区内に物件があるのも、何かと便利かなとも考えていました。
結論として、問題があっても何とでもなる！と思える物件でした。
購入から丸4年経ち、孤独死や便器破壊などの事件もありましたが、今でもキャッシュを残してくれる孝行物件となっております。
サブリース物件の今
フルローン、高金利・長期融資という、一歩間違えれば返済不能となるドボンの物件でした。
しかし、幸運なことに２０１８年に融資の借り換えを行うことができました。
それにより、キャッシュフローと元金返済が大きく改善され、経営が安定化しました。
入退去があっても、サブリースなので特に広告費等の支払いはありません。
少し前に、新築アパートにサブリースをつけて、１０年後に大幅に減額することでオーナーが泣きを見る事例が問題となりました。
しかし、サブリースは上手に付き合えば、悪くない制度だと思います。
今後もサブリースで安定収入を得ながら、５年後の更新時の戦略を考えていきたいと思います。
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