民泊は儲かるのか

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こんにちは、ジョーカワです。

新型コロナウィルスの影響により、外国人が日本に来れなくなりました。

その影響で、民泊事業は完全に成り立たなくなり、事業や物件が投げ売り状態となりました。

民泊用のアパートは利回りがいいとの事で、区分や1棟で投資家に販売されていました。

そういった物件を購入された方たちは、今どうなっているのでしょうか?

 

さて、そういう私も2年前まで、民泊で合計3部屋を運営していました。

民泊運営の内容

私は2016年から2018年まで、東京都内で民泊運営していました。

オーナーより転貸の許可を得られた部屋を借りて、Airbnbで登録、そこで外国人宿泊客を募集していました。

場所は、千駄ヶ谷(国立競技場すぐ横、オリンピック需要)、浅草(外国人に人気)、目黒(浅草オーナーの所有を転貸)で、合計3部屋を運営していました。

Airbnbで登録していた写真です。

ジョーカワ
ジョーカワ

我ながら、センスが光っていると思います。

何もない部屋を自分なりに飾り付け、外国人に喜んでもらえるよう、様々な工夫をしました。

・マニュアルを作成し、最寄り駅からの道順や、家具家電の使い方を細かく記載。

・鍵の受け渡しは、ポストを利用。

・ガイドブックやパンフレットを用意し、旅行をサポート。

・モバイルWi-Fiを用意し、国内でのネット環境の不安を取り除く。

・清掃は、専門業者に依頼。

・部屋には『和』を感じてもらえるよう、小物などを配置。

ホームステージングの、がっつり版という感じです。

基本的に宿泊客には会うことなく、Airbnbのメッセージだけでやり取りしていました。

民泊事業の収支

民泊では、4月の花見シーズン、年末年始シーズンは、宿泊料金高騰で稼ぎ時でした。

Airbnbは宿泊料金を自分で設定できるので、安くすると儲からない、高くすると予約が鈍い等、需要と供給の関係を分析しながら、色々と考えるのが楽しかったです。

支出としては、以下の通りとなります。

・敷金2か月(敷引1か月)、礼金2か月

 民泊用なので、足元見られてボラれました。

・家具家電・小物 数十万円

 冷蔵庫・洗濯機・レンジ・ダブルベッド・ソファー・食器等をぜいたくに揃えました。普通に住めますよ。当初は紅茶やお菓子等も用意していましたが、すぐに無くなりました。

・清掃代

清掃は外注していました。1回が4000円程度なので、長期の宿泊客は1度の清掃で済むので、ありがたかったです。

・Airbnb使用料

数%の手数料が取られました。

 
 

立ち上げには多額の支出を伴いましたが、運営には清掃代くらいで、大きな出費はありませんでした。

気になるトータルの収支ですが、2年で数十万円の利益というところでしょうか。

立ち上げにお金がかかるだけに、2年間だけだと旨味のある事業ではなかったですね。

民泊の運営で困ったこと

2年間運営していて、困ったこともたくさんありました。

会話が全て英語

外国人向けなので、会話は全て英語です。

英語が苦手なので、ほぼやり取りは定型文で済むようにしました。

予約後は、定型文で「お礼」「マニュアル」「鍵の受け渡し方法」「連絡は全てAirbnbのメッセージで」と書いておきました。

宿泊客の緊急性のあるやり取りは、主に「部屋までの道順」です。

ここを手厚く作っておくことで、宿泊客が部屋にたどり着かなかった事は一度もありませんでした。

メッセージも来ることがありましたが、ほぼGoogle翻訳で何とかなりました。

ただ、新幹線の使い方とか、電車が何時に出発するとか、少しは自分で調べてくれという内容もありました。

ジョーカワ
ジョーカワ

ホストとの会話も楽しめるのがAirbnbの良さだとも思います。

直電は数回ありましたが、仕事中で出れないからメッセージでと返事していました。

清掃がされていなかった

これが一番対応が大変でした。

清掃業者を外注していましたが、システム変更に私が対応していなくて、1度だけ清掃していない状態で宿泊客が来ました。

もちろん宿泊客は、激怒です。

深夜0時くらいに、電話やらメッセージやらガンガン来て、対応できずに困りました。

結局は、清掃は翌日する、今晩は新たなシーツがあるのでそれを使ってもらう、宿泊料金は0円(4泊分)、とする事で、先方には納得してもらいました。

ジョーカワ
ジョーカワ

深夜に何時間もやり取りして、売り上げも0円。

これには、疲れ果てました。

赤字になる月もある

シーズンオフは2月です。

2月以外にも、売り上げから家賃と運営費用を引くと、ほぼ手残りが無いという事がありました。

初期投資すら回収できるか危うかったです。

私は、清掃のみを外注していましたが、民泊運営自体を外注している人もいたので、その場合は、手残りは更に少なかったと思います。

ゲストのたばこ問題

喫煙者がゲストの場合には、部屋やベランダで喫煙・ポイ捨て等がありました。

清掃業者も、ベランダのたばこは清掃してくれないようでしたが、担当の方がこっそり処理してくれていました。

どこの国でもルールを守らない人はいるものです。

ジョーカワ
ジョーカワ

あくまで個人的な印象ですが、欧米人は比較的ルールを守ってくれていました。一部のアジア圏人はマジ日本に来るなよと思いました。

清掃業者から写真が送られてくる時があるのですが、とあるアジア圏人のグループは日本で買ったおみやげの箱や袋を全て部屋に散乱させて(ごみ処理せず)、キャリーケースも置いて出ていっていました。

そういった一部の人の行動で、その国全ての人が悪くみられるというのは、よくある話です。

自分自身も気をつけて、日本人として誇りある行動をしていきたいですね。

立ち上げが大変

家賃を払っているので、立ち上げは早くしないといけません。

都内まで電車で1時間かけて行き、土日で家具家電を設置しました。

早朝に現地で家具家電が届くのを待ち、昼から組み立て・設置、宿泊できる状態まで持っていき、終電で帰宅していました。

平日には、深夜にマニュアル作成や小物作成をしていました。

ジョーカワ
ジョーカワ

大きい家具では、ダブルベッドを2つ、畳ユニット5つを組み立てました。慣れていなかったので、当日はヘトヘトです。

後輩にも手伝ってもらいました。

今ではいい思い出ですね。

民泊の運営で良かったこと

もちろん、嬉しかったこともありました。

宿泊客の評価

Airbnbには、一定の基準をクリアすると「スーパーホスト」の称号が得られます。

「スーパーホスト」はリストの上位に表示され、宿泊客側からも安心できる指標になっています。

私も「スーパーホスト」でした。

宿泊後のコメントに、「素敵な部屋だった」「おみやげを置いとくね」「またリピートします」(←実際にリピートしました)など宿泊客が満足しているのが、とても嬉しかったです。

ジョーカワ
ジョーカワ

純粋に自分の作った部屋で喜んでもらえるのは、不動産業にもつながっていると思います。

TV局の取材依頼があった

浅草の部屋では、タイのTV局から取材の依頼がありました。

TVで放送されるのを期待していましたが、他の予約が入ってしまい、その話は流れてしまいました。

もしかすると、タイでTVデビューしていたかもしれません。

自分の旅行でもAirbnbを利用できた

ホストをしていると、利用者側でもAirbnbを使いたくなります。

国内外の旅行でもAirbnbを使うと、格安で快適な旅をする事ができました。

沖縄ではトレーラーハウスや美ら海水族館近くのコンド、イタリアでは観光地ど真ん中の日本人運営アパート、フィリピンでは高級コンド、などなど。

全ての宿泊をAirbnbにするのではなく、ところどころで利用するのがお勧めですね。

まとめ

民泊を2年やってみての感想は、やってよかった!という事です。

事業として、お金を稼ぐ楽しさと難しさが分かりました。

どうすればゲストが喜んでくれるか、家具・家電・小物をそろえて設置していく時は、本当に楽しかったです。

2年間運営して利益は〇十万円では、株でも買っといた方が良かったかもしれません。

投資としては微妙かもしれませんが、貴重な経験値を得られたと思うとよかったです。

民泊の規制が厳しくなったことでの、撤退のタイミングもよかったです。

オリンピックまで何とかしようと思っていると、今回のパンデミックで致命的な影響を受けていたでしょう。

ジョーカワ
ジョーカワ

全ては結果論ですが、決断をするのは自分です。

色々とありましたが、個人的にはまた違う形で民泊をやりたいと思っています。

では、また。

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