高金利で長期ローンは危険?

不動産
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こんにちは、ジョーカワです。

我が家では、新型コロナウィルスに伴う特別定額給付金が、先日支払われていました。

経済を回すために積極的に買い物をするのも一つ。
寄付するのも一つ。
受け取らないのも一つ。

色々な考え方がありますが、個人的にはまだ決めかねています。

なぜなら、100万円の買い物をすると、消費税10%で10万円はすぐ無くなります。

持続化給付金を含め、現在は多くのバラマキ政策を取っていますので、どこかで線引きをしないと、反発(増税)は必ず来ます。

それもはっきりと分かりやすい増税ではなく、控除や所得制限等で、一般サラリーマンが知らないうちに増税されているものと考えられます。

結局は、受け取れるものは受け取っておけ、と考えてしまう人がいるのも一理ありますね。

 

さて、増税に向けた社会でも、しっかりと資産を形成していくためにも、不動産投資は一つの選択肢になると思います。

私も1棟目は「スルガ銀行」、2棟目は「静岡銀行」で融資を受けました。

今回は、高金利&長期ローンについて考えてみたいと思います。

高金利で長期のローンの具体例

1棟目の「スルガ銀行」の融資は、4.5%20年でした。

2棟目の「静岡銀行」の融資は、3.6%33年でした。

ジョーカワ
ジョーカワ

今思うと、いかにも時代の波に乗ったサラリーマンですね。

2棟目は、高金利の長期ローンで元金がほとんど減りませんでした。

具体的に、どれくらい元金が減らないか見てみましょう。

融資額 5,000万円

金利  3.6%

期間  33年

元利均等返済

何と、月に216,000円も返済しているにもかかわらず、元金は66,000円しか減りません。

それなのに、金利の支払いが150,000円もあります。

年間だと260万円の返済で、元金は80万円、金利が180万円となります。

ジョーカワ
ジョーカワ

銀行様の為に、リスクを冒して投資しているようなものですね。

高金利で長期ローンのメリット???

先ほどの具体例では、返済はほぼ金利でした。

金利は経費に算入できるので、高所得サラリーマンは損益通算で給与所得を圧縮する事ができます。

また、長期ローンなので、返済比率(返済額÷家賃収入)が抑えられ、キャッシュが手元に残ってしまいます。

キャッシュフローも出て、給与収入から税金還付が受けられるとは、まさに高所得サラリーマンにウケる訳です。

「現金が入って儲かっている!」「家賃収入もたくさんある!」と勘違いしてしまうんですね。

高金利で長期ローンのデメリット

一言でいうと、元金が全く減りません

これは、売却したい時に残債が多く残っているので、売却額-残債がマイナスになり、売るに売れなくなります。

上の具体例でみてみましょう。

融資額 5,000万円

金利  3.6%

期間  33年

元利均等返済

5年後残債は、、、、45,672,021円

10年後残債は、、、、40,491,887円

15年後残債は、、、、34,291,815円

 

ジョーカワ
ジョーカワ

全く元金が減っていませんね。

例えば10%の利回りで購入していたとします。

500万円の家賃収入が、10年後には450万円になりました。

同じ10%で売却するには、4500万円。

11%で4090万円、12%で3750万円。

10年後の残債は4000万円なので、12%で売却してしまうと、損失が出ます。

10年間で得られるキャッシュフローと税金還付を考えても、修繕費・空室・管理費等を払いながら利回りを維持するのは、大変な事だと思います。

利回りが10%の物件が、10年後に11%で売却できるのでしょうか。

15%で売却をすると3,000万円なので、残債には1,000万円も足りなくなってしまいます。

残債が減らないというのは、売却まで考えた際に非常に大きなリスクになってしまうのです。

まとめ

高金利・長期ローンは、元金が減らないため、残債が多くなってしまいます。

すると、残債>売却金額になってしまうと、売るに売れなくなります。

まして、建物で減価償却を大きく取るようなRCであれば、手元にお金は残らないのに、帳簿上の売却益が出て、多額の税金を払う事になります。

ジョーカワ
ジョーカワ

減価償却は、税金を先に払うか後に払うかの違いです。

このあたりは今回の話とはズレるので、いずれまた。

今回は、高金利で長期ローンの功罪を上げてみましたが、「スルガ銀行」「静岡銀行」には感謝しています。

しがないサラリーマンに多額の融資をしてくれたからこそ、今の私があります。

今は借り換えでお付き合いはありませんが、不動産投資のスタート時にお世話になった人は多いと思います。

時流に乗っただけだと思いますが、いずれまた同じような流れが来るでしょう。

その時にはしっかり考えた上で、自分なりのシミュレーションをしてみましょう。

ジョーカワ
ジョーカワ

銀行には積極的に融資をしてほしいなー。

では、また!

コメント

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