こんにちは、じょーです。
我が家では、新型コロナウィルスに伴う特別定額給付金が、先日支払われていました。
経済を回すために積極的に買い物をするのも一つ。
寄付するのも一つ。
受け取らないのも一つ。
色々な考え方がありますが、個人的にはまだ決めかねています。
なぜなら、100万円の買い物をすると、消費税10%で10万円はすぐ無くなります。
持続化給付金を含め、現在は多くのバラマキ政策を取っていますので、どこかで線引きをしないと、反発(増税)は必ず来ます。
それもはっきりと分かりやすい増税ではなく、控除や所得制限等で、一般サラリーマンが知らないうちに増税されているものと考えられます。
結局は、受け取れるものは受け取っておけ、と考えてしまう人がいるのも一理ありますね。
さて、増税に向けた社会でも、しっかりと資産を形成していくためにも、不動産投資は一つの選択肢になると思います。
私も1棟目は「スルガ銀行」、2棟目は「静岡銀行」で融資を受けました。
今回は、高金利&長期ローンについて考えてみたいと思います。
高金利で長期のローンの具体例
1棟目の「スルガ銀行」の融資は、4.5%で20年でした。
2棟目の「静岡銀行」の融資は、3.6%で33年でした。
今思うと、いかにも時代の波に乗ったサラリーマンですね。
2棟目は、高金利の長期ローンで元金がほとんど減りませんでした。
具体的に、どれくらい元金が減らないか見てみましょう。
金利 3.6%
期間 33年
元利均等返済
何と、月に216,000円も返済しているにもかかわらず、元金は66,000円しか減りません。
それなのに、金利の支払いが150,000円もあります。
年間だと260万円の返済で、元金は80万円、金利が180万円となります。
銀行様の為に、リスクを冒して投資しているようなものですね。
高金利で長期ローンのメリット???
先ほどの具体例では、返済はほぼ金利でした。
金利は経費に算入できるので、高所得サラリーマンは損益通算で給与所得を圧縮する事ができます。
また、長期ローンなので、返済比率(返済額÷家賃収入)が抑えられ、キャッシュが手元に残ってしまいます。
キャッシュフローも出て、給与収入から税金還付が受けられるとは、まさに高所得サラリーマンにウケる訳です。
「現金が入って儲かっている!」「家賃収入もたくさんある!」と勘違いしてしまうんですね。
高金利で長期ローンのデメリット
一言でいうと、元金が全く減りません。
これは、売却したい時に残債が多く残っているので、売却額-残債がマイナスになり、売るに売れなくなります。
上の具体例でみてみましょう。
金利 3.6%
期間 33年
元利均等返済
5年後残債は、、、、45,672,021円
10年後残債は、、、、40,491,887円
15年後残債は、、、、34,291,815円
全く元金が減っていませんね。
例えば10%の利回りで購入していたとします。
500万円の家賃収入が、10年後には450万円になりました。
同じ10%で売却するには、4500万円。
11%で4090万円、12%で3750万円。
10年後の残債は4000万円なので、12%で売却してしまうと、損失が出ます。
10年間で得られるキャッシュフローと税金還付を考えても、修繕費・空室・管理費等を払いながら利回りを維持するのは、大変な事だと思います。
利回りが10%の物件が、10年後に11%で売却できるのでしょうか。
15%で売却をすると3,000万円なので、残債には1,000万円も足りなくなってしまいます。
残債が減らないというのは、売却まで考えた際に非常に大きなリスクになってしまうのです。
まとめ
高金利・長期ローンは、元金が減らないため、残債が多くなってしまいます。
すると、残債>売却金額になってしまうと、売るに売れなくなります。
まして、建物で減価償却を大きく取るようなRCであれば、手元にお金は残らないのに、帳簿上の売却益が出て、多額の税金を払う事になります。
減価償却は、税金を先に払うか後に払うかの違いです。
このあたりは今回の話とはズレるので、いずれまた。
今回は、高金利で長期ローンの功罪を上げてみましたが、「スルガ銀行」「静岡銀行」には感謝しています。
しがないサラリーマンに多額の融資をしてくれたからこそ、今の私があります。
今は借り換えでお付き合いはありませんが、不動産投資のスタート時にお世話になった人は多いと思います。
時流に乗っただけだと思いますが、いずれまた同じような流れが来るでしょう。
その時にはしっかり考えた上で、自分なりのシミュレーションをしてみましょう。
銀行には積極的に融資をしてほしいなー。
では、また!
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