初めての法人物件で入居決定!

【法人】岡山美邸戸建て1号
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こんにちは、ジョーカワです。

ブログは毎日書くぞー!と思っていながら、何週間も放置状態でした。

しばらくブログから離れていて、何をしていたかというと、サラリーマンとしての昇進・昇格テストを受けていました。

そうです、私はサラリーマンなんですね。

のべ数十時間を費やし、社内での評価を上げるためにコツコツと勉強していたんですね。

サラリーマンとして奮闘している最中、なんと5月に立ち上げた法人で6月に決済した戸建ての入居者が決まりました!

戸建ての内容

詳細は、過去の記事をご覧下さい。

県内の6万人都市の山の麓にある30坪ほどの平屋です。

庭とカーポートもあるので、敷地としては60坪ほどです。

残置もそこそこあったのが、売主さんが全て片付けていました。

下水だし、躯体も屋根も電気もしっかりしていたし、そのままでも十分貸せるし、リフォームしてもそんなに苦労しないだろうし、とにかく何とでもなると思った物件でした。

ただ、山の麓で虫が多いのと、土砂災害警戒区域に指定されているので、山が迫ってきている感じがありました。

ジョーカワ
ジョーカワ

虫がダメ、災害ダメ、古い家ダメ、という人は多いですが、今回の物件を気に入ってくれる人が1人(組)はいるだろうという自信はありました。

僕たち夫婦+乳児で、ボロボロの戸建てをいくつか見てきた感覚もあり、今回の物件はイケる!と感じたので、購入に至りました。

買った本人より、先輩大家さんが物件の感想を分かりやすく紹介されています。

岡山市の賃貸マスター 岡山大家の不動産投資日記
不動産賃貸会社に10年以上勤務の経験を生かし、岡山県岡山市北区、中区、南区、東区、倉敷市、赤磐市、総社市、和気町で不動産投資を行う、脱サラ零細大家の日記です。

どのように入居者が決まったのか

盆休みでリフォームを行い、マイソクを作成し、不動産屋さんに物件を紹介し、入居促進策を行い、秋には入居が決まるだろうと思っていました。

ジョーカワ
ジョーカワ

しかし盆が過ぎても物件は売られていた状態のまま、間取りすら作っていない状況だったのです。

秋の繁忙期に間に合うようにそろそろリフォームを始めようと、ペンキやクッションフロアをネットで買い物かごに入れていたその時でした。

先輩大家さんから、電話が。

物件を見学した方より、入居条件とお家賃の相談でした。

「分かりました。その条件でお願いします。」と即答しました。

結果、9月1日からの入居が決まりました。

ジョーカワ
ジョーカワ

ノーリフォームの現状有姿で良いという方が、1人(組)いた訳です。

購入にかかった金額とお家賃

結果として、今回の物件にはいくらかかったのでしょうか。

購入にかかった金額

・物件 1,500,000円

・売買契約印紙 5,000円

・仲介手数料 82,500円

・登録免許税 42,700円

・火災保険(10年) 212,170円


合計 1,842,370円

修繕等の金額

・お掃除セット 1,000円

・タイル修繕、ステンレス磨き等 2,000円

・ドアノブ(結果使わず) 2,000円

・屋根修理 23,000円


合計 28,000円

ガス屋さん支給

・洗面台

・給湯器

・その他いくつか(すみませんが、全て書けません)


合計 0円

火災保険は10年分を一括で支払っているので、20万円という値段になっています。

購入後には、素人が試しに始めようとした修繕で5,000円、プロの屋根修理に23,000円という支出でした。

ガス屋さんの協力の下、何点か設備が新しくなりました。

そして、気になるお家賃はなんと、月40,000円です!!

表面利回り 48万円/150万円=32.0%

実質利回り 48万円/187万円=25.7%

数字だけ見ると、何ともありがたい結果となりました。

まとめ

物件の6月決済から、2ヶ月で入居者が現れました。

今回はノーリフォームだったので、購入後の全く労力はありませんでした。

物件としてよかった点があります。

・平屋の戸建て(階段が苦手な方に人気)

・30坪ほどで、十分な広さ(単身からファミリーまでカバーできます)

・ペット可・外国人可などで、何でもウェルカム(こういった方たちはそもそも当てはまる物件が少ないです。)

物件自体の力もあったかもしれませんが、何よりも入居者を見つけて頂いた先輩大家さんや不動産屋さんに感謝です。

地方でも、平屋は賃貸に強いんでしょうね。

身を持って実感しました。

みなさんも、平屋を5戸ほど購入して賃貸にすれば、生活に余裕が生まれますよ。

おすすめデス!

ではまた!

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