戸建てを購入しました

【法人】岡山美邸戸建て1号
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こんにちは、ジョーカワです。

5月に法人を設立しましたが、6月にその法人で戸建てを購入しました。

アパートは5棟ありましたが、遠方で管理会社にお任せ状態です。

特に大きな労力も無いので、近場で戸建てが欲しいところでした。

今回は、物件の紹介を受けて、購入に至る経緯をまとめてみました。

流行りのボロ戸建て投資?

昨今、ボロ戸建投資が流行っていますね。

実需にも売れず、解体して土地にするにも費用の掛かるような物件を安く購入し、最低限のリフォーム後に、入居者を探してお家賃を得る。

こういったボロ戸建投資は、初期費用が少なく始められるので、若い方を中心に流行っているような印象です。

ざっくり25%くらいの利回りは期待できると思います。

【初期費用】

・物件  200万円

・仲介手数料 11万円(5%+消費税)

・登記費用  10万円(登録免許税+司法書士報酬)

・諸費用  3万円(印紙代 他)

・リフォーム費  50万円

【利回り】

・家賃  月4万円

・表面利回り  24%(4万円×12ヵ月/200万円)

・実質利回り  17.5%(4万円×12ヵ月/初期費用合計)

上記は、あくまで目安です。

実際は、200万円の物件よりも安く手に入れれば、利回りは上がります。

また、家賃が月5万円となれば、利回りは上がります。

リフォーム費も、労力投入のDIYで頑張れば、利回りは上がります。

安く入手するか、安く直すか、高く貸す。

利回りを上げるにはこれしかありません!

誰もがすぐに始める事ができて、資産を築く事ができる、これがボロ戸建て投資です。

ジョーカワ
ジョーカワ

戸建て5戸でもあれば、老後の年金不足は解決です。

今回の物件概要

今回の戸建ては、6万人都市の生活圏から車で5分ほどの物件です。

30坪程で、平屋の5DKです。

程よい大きさの平屋なので、直すのも手がかからなそうです。

また、ミニバンも入る屋根付きの車庫があります。(道路付けも問題なし)

残置物は、そこそこで何とでもなりそうでした。

天井には雨漏り跡がありましたが、それも何とかなるでしょう。

庭がありますが、手入れもされておらず草木がボーボーですが、何とかなるでしょう。

バスルームは床のタイルが割れていますが、何とかなるでしょう。

洗濯機置き場も変なところにありますが、何とかなるでしょう。

ジョーカワ
ジョーカワ

ということで、基本は何とでもなるもんです。

傾きも無く、朽ちている箇所も無い、総じてきれいな戸建てです。

ただ気になったのは、建物の裏には山が迫っています

土砂災害の怖さや、虫の多さが気になります。

ここは保険でしっかりとカバーしておきます。

トイレは下水でした。

こういったボロ戸建ては、汲み取りは当たり前で、浄化槽や簡易水洗に変更するのが常套手段です。

キッチンはキレイで、すぐにでも使えそうでした。

屋根もキレイで、増築部のつなぎ目から雨漏りしてそうでした。

築年数にしては、全体的にキレイな印象でした。

 

物件には問題なさそうです。

では、家賃相場はどうでしょうか。

市内には、戸建て賃貸が20戸程あるのみです。

築古の家賃相場から考えて、3.5万円であれば十分入居可能と考えます。

すると年間42万円の収入。

利回り20%を目指すなら、物件150万円+諸費用60万円の合計210万円。

当初は200万円で出ていたので、50万円引きの指値を入れさせて頂きました。

戸建てで利回り20%!? もっと狙えるでしょ!!

そのような声もあるでしょう。

そういう人は、高利回りを目指せばいいと思います。

ただ私は、そこそこ良い物件を早く手に入れ、経験と家賃を早く得たかったというのがあります。

ジョーカワ
ジョーカワ

さっさと買って時間を取るか、じっくり待って高利回りを取るか。

購入までの流れ

以前より問い合わせていた不動産会社より、一般メールで情報が入りました。

すぐに電話して、内見し、200万円→150万円なら買います、と回答しました。

150万円の値付け理由は、上記の利回りから弾いた数字です。

電話で購入意思を伝え、その後に買付申込書にサインしました。

数日後、不動産会社より「150万円で売ります」と返事を頂きました。

もともと更地にして400万円で売却予定が、古家ありの土地として200万円になっていた物件です。

売り出してすぐなので、指値されて時間がかかったのでしょう。

その後、売買契約(手付金10万円)を行い、数週間後に決済を行いました。

決済は、ネットで残金140万円を売り主に振り込み、仲介手数料を不動産会社に振り込み、終了です。

今回は、融資も使っていないので、銀行担当者もいません。

その後、法務局にて所有権移転登記を自分で行い、無事に登記も終了しました。

まとめ

今回、戸建てを初めて購入しました。

巷で言う、憧れの庭付き1戸建てを手に入れた訳です。

想定利回りは20%、近隣に職場のあるファミリーを想定しています。

さっさとリフォームして、賃貸に出すのも良い!

自分の知識と経験を磨くのに、いろいろとDIYして遊んでみても良い!

どう転んでも良い物件です。

ジョーカワ
ジョーカワ

と、自分に言い聞かせています。

いやー、どうなるか楽しみですね♪

状況は常にツイッターでレポートしていきたいと思います。

では、また!

コメント

  1. アバター りんしょ~ より:

    はじめまして、りんしょ~と申します。
    残置モリモリのボロ戸建を年始早々必死で片付けしてましたが、5月から入居いただいてます。
    残置はあったらあったで、無ければ無いで何とでもなりますね!
    安く買えれば良いんですよww
    そんな物件を奥様に経験していただくと、普通のボロが新築に見える錯覚を覚えるそうで・・・w
    アフター、楽しみにしております。

    • ジョーカワ ジョーカワ より:

      はじめまして、コメントありがとうございます。
      ボロ戸建てで大変なのは、残置物処分とも耳にします。
      りんしょ〜さんは年始で残置処分、5月には入居とはすごいパワーですね。
      アフターと呼べる変化を出せるよう、初の戸建てでお家賃発生まで頑張ってみます。
      また、話を聞かせてください!

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