身近な不動産投資について

不動産
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仕事中に電話してくる業者の正体は?

仕事中に、こんな電話が掛かってこないでしょうか?

私「もしもし」
?「お世話になります。サラリーマンの方を対象に節税対策を紹介しております。また将来の為の年金対策も合わせて紹介しております。ところで・・・」
私「結構です。」

てな具合のやり取りで、特に時間を消費する事もありません。

ところで、この紹介とは何でしょうか。

これこそが「不動産投資」です。
不動産投資には様々な種類があり、今回の電話は「新築ワンルームマンション投資」と言われています。

都内の新築ワンルームを数千万で購入し、それを他人に貸します。
その賃貸料が、毎月入ります。
ワンルームは融資を使って購入するので、毎月返済が生じます。
「賃貸料 − 返済額」がお金として残る訳です。
そして、数十年後には返済が終了し、ワンルームは自分のものになります。

ちなみに、業者は100人くらい電話をすると1人が面会してくれるそうです。
100人くらい面会すると1人が契約してくれるそうです。(面会すれば契約はもっと多いと思います。。)
契約までは確率論なので、電話をすればするほど契約する確率は増えていくらしいです。

では、なぜ節税対策と年金対策になるのでしょうか。

新築ワンルームマンション投資は、投資になるのか

結論を言います。

新築ワンルームマンション投資は、投資になりません。
なぜかというと、お金も資産も残らないからです。

では詳細を見てみましょう。

価格:3000万円
自己資金:500万円
融資:2500万円
   35年、1.5%
家賃収入:9万円(利回り3.6%)

家賃収入9万円 − 返済額7.7万円 = 残り1.3万円
(ここに管理費や修繕積立金を支払います)

ここで、月に1万円でも残っているから、投資としてはいいと思いますか?
この投資は、完全に失敗です。
なぜならば、下記の理由からです。

  • 家賃は、時間とともに下がっていく。
  • 空室期間は、7.7万円を支払っていく。
  • 空室を埋める為には、更なるお金がかかる(広告費やリフォーム代)
  • 部屋の設備は、年々古くなっていく。
  • 500万円も出して、年間10万円も残らない。回収までに50年以上!
  • 空室や修繕に怯えながら、これを35年も続ける。
  • 繰り上げ返済にも、自己資金を使う必要がある。

そもそも、新築ワンルームマンションには、業者の利益や広告費が乗っかっています。
買ったところで、儲かりません。
これは、断言できます。
そんなお金があるなら、違う投資をしましょう。

なぜ、業者は「節税」と「年金」を持ち出すのか

新築ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資では「節税」と「年金」に関わってきます。
不動産投資の損益は、サラリーマン収入と合わせる事(損益通算)が可能です。
つまり、不動産投資で損が出ると、サラリーマンで支払った税金が還付される仕組みなのです。
不動産投資で損するとは、現金で損するのではなく、財務上で損が出ているという事です。
(このあたりは、後日詳細に記載していきます。)

また、不動産で返済が無くなると、家賃収入がまるまる年金となります。
(新築ワンルームマンションでは、家賃もろくに取れない35年後になりますが。)

業者もあながち間違ったことは言っていませんが、その方法が間違っています。
ついついサラリーマン、特に高収入のエリートサラリーマンほどこの新築ワンルームマンション投資に手を出しています。(融資が出やすいこともあります)

結論を言うと、新築ワンルームマンション投資は、無視するのが一番です。

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