仕事中に電話してくる業者の正体は？
仕事中に、こんな電話が掛かってこないでしょうか？
私「もしもし」
？「お世話になります。サラリーマンの方を対象に節税対策を紹介しております。また将来の為の年金対策も合わせて紹介しております。ところで・・・」
私「結構です。」
てな具合のやり取りで、特に時間を消費する事もありません。
ところで、この紹介とは何でしょうか。
これこそが「不動産投資」です。
不動産投資には様々な種類があり、今回の電話は「新築ワンルームマンション投資」と言われています。
都内の新築ワンルームを数千万で購入し、それを他人に貸します。
その賃貸料が、毎月入ります。
ワンルームは融資を使って購入するので、毎月返済が生じます。
「賃貸料 − 返済額」がお金として残る訳です。
そして、数十年後には返済が終了し、ワンルームは自分のものになります。
ちなみに、業者は100人くらい電話をすると1人が面会してくれるそうです。
100人くらい面会すると1人が契約してくれるそうです。（面会すれば契約はもっと多いと思います。。）
契約までは確率論なので、電話をすればするほど契約する確率は増えていくらしいです。
では、なぜ節税対策と年金対策になるのでしょうか。
新築ワンルームマンション投資は、投資になるのか
結論を言います。
新築ワンルームマンション投資は、投資になりません。
なぜかというと、お金も資産も残らないからです。
では詳細を見てみましょう。
価格：3000万円
自己資金：500万円
融資：2500万円
35年、1.5%
家賃収入：9万円（利回り3.6%）
家賃収入9万円 − 返済額7.7万円 ＝ 残り1.3万円
（ここに管理費や修繕積立金を支払います）
ここで、月に1万円でも残っているから、投資としてはいいと思いますか？
この投資は、完全に失敗です。
なぜならば、下記の理由からです。
- 家賃は、時間とともに下がっていく。
- 空室期間は、7.7万円を支払っていく。
- 空室を埋める為には、更なるお金がかかる（広告費やリフォーム代）
- 部屋の設備は、年々古くなっていく。
- 500万円も出して、年間10万円も残らない。回収までに50年以上！
- 空室や修繕に怯えながら、これを35年も続ける。
- 繰り上げ返済にも、自己資金を使う必要がある。
そもそも、新築ワンルームマンションには、業者の利益や広告費が乗っかっています。
買ったところで、儲かりません。
これは、断言できます。
そんなお金があるなら、違う投資をしましょう。
なぜ、業者は「節税」と「年金」を持ち出すのか
新築ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資では「節税」と「年金」に関わってきます。
不動産投資の損益は、サラリーマン収入と合わせる事（損益通算）が可能です。
つまり、不動産投資で損が出ると、サラリーマンで支払った税金が還付される仕組みなのです。
不動産投資で損するとは、現金で損するのではなく、財務上で損が出ているという事です。
（このあたりは、後日詳細に記載していきます。）
また、不動産で返済が無くなると、家賃収入がまるまる年金となります。
（新築ワンルームマンションでは、家賃もろくに取れない35年後になりますが。）
業者もあながち間違ったことは言っていませんが、その方法が間違っています。
ついついサラリーマン、特に高収入のエリートサラリーマンほどこの新築ワンルームマンション投資に手を出しています。（融資が出やすいこともあります）
結論を言うと、新築ワンルームマンション投資は、無視するのが一番です。
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