こんにちは、じょーです。
僕にも４６３０万円の誤振込がないかなと、通帳を確認している毎日を送っております。
例の男性は逮捕されましたが、誤振込が分かった数日は、本気を出してこのお金を自分のものにしようとしたと思います。
結果としては、返金されて手元にお金が残らず前科もつくわけですが、その数日で人生を変えようと最大限の努力をしたはずです。
その努力ができるのならば、まだ若いですし人生を好転させる機会はなんぼでもあるかと思います。
人生に悲観せずに、次のステップに進んでもらいたいものです。
さて、僕も昨年（というともう半年以上も前！！？）思い出の１号物件を売却いたしました。
売却の経緯
１号物件については、下記リンクでご参照ください。
物件概要（２０１１年当時）
- 住所 埼玉県さいたま市、JR駅より徒歩○分
- 築3○年（新耐震基準）、7戸（テナント有）
- 物件価格 4800万円（400万円の指値後）
- 諸費用 350万円
- 自己資金 380万円
- 家賃収入 570万円/年、表面利回り11.8％
- 融資 4770万円、4.5％、20年
- 返済 360万円/年
- キャッシュフロー 121万円/年
どうでしょう？
今の市況を考えると、そう悪くはないのかな？
むしろ、このタイミングだからこそフルローンで買えたと思います。
よく言う、「死なない程度の物件」ですね。
当時は金利の高さと返済期間の短さもあり、CFは多くありませんでした。
無知ゆえに、「多額の利息を経費にできて、給与所得と合算できるから税金も還付されてウハウハだぜ！」なんて考えていました。
しかしその後、融資の借り換えもあり、CFは大幅に改善、テナント２戸は予想通り１０年間退去も無く、住居５戸は入退去があったものの、安定した入居率でした。
管理会社さんには、感謝感謝です！
では、安定的にCFが出ていた物件なのに、なぜ売却したのでしょうか。
理由は３つです。
・減価償却の期間が終わった。
・建物の修繕が多発してきた。
・遠方物件のため管理会社任せになっていた。
・減価償却の期間が終わった
当時は減価償却？みたいな感じだったので、不動産会社の言う通り、減価償却の期間を１０年取っていました。
おかげで良い物件を、長期譲渡の対象で売却する事ができました。
経費となる減価償却が無くなると、一気に所得が増えるので、税金が増えます。
家賃には大きな増減は無いので、CFが一気に悪くなります。
いわゆる「デッドクロス」というやつですね( ﾉД`)
なのでこの減価償却の期間が切れるタイミングで、売却を視野に入れていました。
・建物の修繕が多発してきた
既に築４０年は経とうとしている物件です。
そこそこの修繕は覚悟していましたが、水関係の不具合が多発してきました。
室内への漏水と埋没管の漏水が何度も報告され、その都度対応してきました。
数万円～数十万円の支払いが続き、最終的には外壁塗装で完全に漏水を止めようという話になりました。
その額、なんと６００万円！！！
そんな額払えません・・・。
とは言え、ほっておくわけにもいかず、先輩大家さんのお力も借りて、５０万円ほどで中規模修繕をいたしました。
その後は、室内漏水は無かったようです。
そして、地中に埋没している水道管からの漏水は露出配管にして、対処していきました。
今後もこれが続くとなると、CFは厳しくなると予想されました。
豪雨や台風の時期は、何も起きないように祈っていた毎日です。
現地を見る事もできず、それから解放されたかったというのも、売却の一因です。
・遠方物件のため管理会社任せになっていた
埼玉に住んでいた頃は良かったのですが、転勤になり西日本勤務になると、全く物件に行くことができなくなりました。
不具合が多発したときに、自分の目で確認もできず、管理会社の言うとおりに修繕してきました。
管理会社との関係は悪くなかったんですが、言われるがままというのは結構ストレスですよね。
売却へ向けて
色々と理由もありましたが、一番大きな根底にあったものは、「個人の資産を売却して法人を中心としていきたい」という事です。
さて、売却に向けてはどう動いていったのでしょうか。
では、また！
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