築古物件と新築物件の入居率に違いはあるのか

不動産
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こんにちは、ジョーカワです。

世間では在宅勤務で「やること無いー、暇だー」と嘆いているサラリーマンがいるようです。

何とも羨ましい。。。

また、在宅勤務によりアルコール摂取が増えている人もいるようで。

そんな時間があれば、収入の柱を1つでも増やしていけばいいと思います。

ただ実際は、不要不急(と思われる)Web会議や社内資料の作成で、何かと忙しいサラリーマンも多いと思います。

さて、不動産投資の一つのリスクとして「空室リスク」が上げられますが、所有物件の入居率どうなのか、私の築古物件と新築物件で比較してみたいと思います。

 

空室リスクとは

不動産投資をする上で、一般的に最も怖がられる(?)のは空室リスクだと思います。

家賃収入があるうちはいいのですが、いったん空室になると家賃収入は0円です。

ローンで購入していれば、【収入0円】-【ローン返済〇〇万円】=【毎月〇〇万円の支出】という事になりかねません。

そういう怖さがあるので、不動産投資に二の足を踏む方も多いと思います。

物件が、狭小3点ユニット駅から遠い駐車場が無い築古汚い・・・等々、何の魅力も特徴も無い物件だと、空室になりやすいです。

勝負ができるとすれば、家賃を低くするしかないですかね。

しかしそういう物件に限って、サラリーマンがフルローンで購入しているので、そう簡単に家賃は下げられません。

ジョーカワ
ジョーカワ

家賃は一度下げると、元には戻りません。徐々に下がっていくしかないのです。

ちなみにこういう物件を購入してしまうと、積んでしまいます。

空室になってもアウト家賃が下がってもアウト少しでも修繕があるとアウト耐え切れずに売却しようにも残債が多く希望価格で売れずにアウト

何やってもアウトなので、買った瞬間に試合は終了です。

もちろん、完全な負け試合です。

この「空室リスク」の不安を煽ってハメ込むのが、サブリース契約です。

安易に、サブリース契約をするのはお勧めしません。

ジョーカワ
ジョーカワ

ちなみに私の東京2号物件は、サブリース契約です(笑)

家賃の下落と入居率の関係

一般に築年数が古ければ古いほど、家賃下落が激しく、空室リスクが大きくなっていきます。

このあたりは、立地や賃料、物件の魅力に左右されるので一概には言えません。

しかし、それを考慮して物件を購入していれば、賃貸運営に問題は無いと思われます。

例えば、ありふれた間取りの物件の場合、新築当初から10年間は家賃が下がり続けますが、15~20年目で下限に達し、それ以上家賃が下がらない場合も多いです。

家賃の動向は、SUUMOやat-homeで周辺の家賃相場を見た上で、判断しましょう。

所有物件の入居率

埼玉テナント付き1号(築39年)広島新築3号4号(築2年)で、2019年の入居率を見てみましょう。

入居率は、以下の式で計算しています。

① 1部屋365日中、何日入居していたかを計算。

② 【各部屋の入居していた日数の合計】 ÷ 【部屋数 × 365日】

それでは、築古物件と新築物件の入居率を見てみましょう。

埼玉テナント付き1号(築39年)の入居率

2317日の入居 ÷ 【7部屋 × 365日】 = 90.7%
広島新築3号4号(築2年)の入居率

5810日の入居 ÷ 【16部屋 × 365日】 = 99.5%
ジョーカワ
ジョーカワ

やはり、新築の入居率は高いですね。

もう少し、詳細をみてみましょう。

埼玉テナント付き1号(築39年)は、入居率90%でした。

1部屋だけ7か月も空室で、やっとの入居が決まっても4か月で退去と、苦難の1年でした。

その影響で、トータルの入居率が低くなってしまいました。

それでも築39年で家賃を下げる事無く90%の入居率だったのは、管理会社さんに頑張って頂いたからだと思います。

2020年4月現在で満室なので、このままの状態を維持したいです。

 

広島新築3号4号(築2年)は、さすがというべきか、当たり前というべきか、入居率は99%です。

こちらは3部屋の退去がありましたが、それぞれ退去後4日11日15日後に入居しております。

退去してもすぐに入居が決まっているのは、新築プレミアムがまだ残っているのか、物件に魅力があるのか、立地がいいのか、管理会社さんが頑張ってくれているのか・・・。

ジョーカワ
ジョーカワ

この全てですね!

更に、2部屋は退去後に家賃が1,000円も上がって入居が決まっています。

そして未だに礼金を2ヵ月頂いているので、ありがたい話です。

新築時の入居も想定家賃より高かったので、利回りが少しだけ上昇しております。

まとめ

所有物件での比較ですが、築古物件では90%の入居率、新築物件では99%の入居率でした。

築古物件では一度空室になると、入居に時間がかかる印象です。

また、いくつかのインセンティブ(フリーレントやAD増)が必要となります。

新築物件では空室になっても、物件力があれば入居に苦労はしません。

しかし、いつまでも新築とは言えないので、徐々に家賃は下落していくでしょう。

その際のリスクヘッジの方法もあるので、またいつか書きたいと思います。

結果として、新築や築古を合わせる事が大切と感じています。

では、また!

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