こんにちは、じょーです。
サージカルマスクのストックが少なくなってきたので、布マスクを用意しました。
自身の感染予防というよりは、自身から他人へ感染させるリスクを減らす為にマスクは必須だと考えています。
これからの時代、マスクはファッションの一つとして考えて、楽しむツールとなっていくと思います。
ウィルスから完全に自身を守るには、外出を控えるしかありません。
さて、不動産投資のリスクの一つに、家賃下落があります。
その家賃下落に対抗する方法として、元金均等返済を選択するのも有効な手段です。。
家賃下落のリスクとは
一般的に家賃は、１年で１％下落すると言われています。
どなたがそう言ったのか分かりませんが、地域や築年数などにもよるので、一概には言えません。
私の所有物件での家賃下落は以下のとおりです。
・埼玉テナント付き１号（築３９年） ８年で約１％の下落
・東京サブリース２号（築１２年） ３年で下落無し（当たり前ですね）
・広島新築３号・４号（築２年） ２年で約６％の上昇
・岡山医療圏５号（築２５年） １年で０％の下落
注目は、築３９年でも家賃がほぼ下落しない点、新築でも当初より家賃が上昇している点でしょうか。
家賃というのは、当たり前ですが需要と供給の関係で決まります。
需要が多い大都会でも、供給が過剰なら家賃は下落していきます。
神奈川県や福岡県のとある地域は、供給が多すぎて家賃下落が激しいです。
また、供給がほぼ無いド田舎でも需要が１世帯でもあれば、客付けはできますし家賃の下落は激しくありません。（そもそも物件が少ないですから）
つまり、単身アパートで工場や学校の近くはリスクだの、狭小３点ユニットアパートはリスクだの言っても仕方ないのです。
なぜならば、全ては需要と供給の関係で決まるからです。
ココさえ間違わなければ、激しい家賃下落は起こりません。
家賃下落に対抗する手段
それでも、家賃は下落します。
新築がどんどん建てられる日本では、新築信仰も根強く、築古は家賃が下がっていくのが通常です。
その際、いろいろな家賃下落に対抗する手段はありますが、その一つが「元金均等返済」です。
一般的に、借入金返済の方法は２種類あります。
「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」です。
図で分かりやすく示すと、以下のとおりです。
それぞれの特徴です。
● 元利均等返済方式
- 毎月の支払金額が一定なので、返済計画が立てやすい。
- 当初の支払いは利息が多く、元金がなかなか減らない。
- トータルで支払う金額は、元金均等返済方式より多い。
● 元金均等返済方式
- 毎月の支払金額が減っていく。（利息部分が減っていく）
- 当初の支払金額が多いので、手残りが少なくなる。
- トータルで支払う金額は、元利均等返済方式より少ない。
- そもそも金融機関が、この方式を選ばせてくれない。（年収や借入金総額による）
それぞれメリット・デメリットがありますね。
個人的には、新築であれば元金均等返済方式を選びたいところです。
なぜならば、新築では家賃が下落しやすいので、それに合わせて返済額も減らしていきたいからです。
つまり、家賃が○年で○％下落しても、返済額もその分減っていれば、手残りは変わりません。
図で示した通り、元金均等返済方式は毎月の支払額が減っていきます。
この返済方法であれば、家賃の下落に対してもある程度許容できるのでは無いでしょうか。
一度家賃下落率を想定して、シミュレーションしてもるのが大切です。
まとめ
家賃下落は避けられない運命です。
それに対して、いかに対応する手段を揃えておくかが重要です。
もちろん、家賃下落をしない物件（周辺相場の下限まで落ちている家賃設定、サブリース、人気物件など）を選ぶのも大切です。
家賃下落に対応する手段の一つとして、元金均等返済方式を選ぶのも手ですね。
そもそも無借金の物件だと、そんな事考えなくてもいいんですけどね。
ではまた！
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