初の1棟アパート購入の判断基準

不動産
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こんにちは、ジョーカワです。

法人戸建て1号も9月より入居が決まり、手持ち無沙汰の日々を過ごしています。

これで39戸全て満室だーー!と思っていたのですが、実は7月に広島新築アパート(すでに新築ではない)で8月末退去と聞いていた件を思い出しました。

そういえば、どうなってたっけ?と報告書を見たら、8月末時点で既に申込みが入っていたと連絡を受けていました。

強い!

強いですねー。

確かに、過去いくつかあった退去では、長くても2週間後には入居となっています。

場所が良かったのか、建物が良かったのか、運がいいのか・・・、ありがたい話です。

家賃も少し上がっている部屋があり、まだ礼金2ヶ月頂けるので、築3年でも新築パワーを発揮しております。

ジョーカワ
ジョーカワ

まだ築3年です。これから苦しくなるかもしれません・・・。

という事で、アパート経営も安定しております。

さて、築古戸建てブームの中、アパート購入も視野に入れられている方も多いと思います。

私はアパート1棟から始めましたが、どういう基準で選んだか考えてみたいと思います。

アパート1棟の購入基準

1棟目のアパートは過去に記事にしています。

考え方は今も変わりません。

当時はス○ガ銀行全盛期で、僕も金利4.5%で借りていました。

ただ表面利回りが11.8%あったので、イールドギャップが7.3%あったわけです。

つまり、今でいうと金利2%で借りたとしたら、表面利回りが9.3%で買ったのとニアリーイコールな訳です。

アパートで表面利回り10%といったら、今の市況では探せばそこそこあると思います。

決して美味しくはないけど、物件によっては悪くない数字だと思います。

よって、アパートで表面利回り10%以上は最低欲しいところです。

ジョーカワ
ジョーカワ

よく利回り20%だとか30%でアパート購入しました、と耳にしますが、そんな美味しい情報があなたに入りますか?入る人は買えばいいですし、1棟目の素人がそういう美味しい情報を待ち続けて数年意味なく過ごすのは、ただの機会損失です。

立地はこだわりましょう。

利回りだけを求めると、地方の過疎地で3点ユニット狭小アパートが目に付きます。

そういった競争力の無いアパートは、入居が思うようにいかず、販管費で支出ばかりのキャッシュアウトマシーンと化します。

何かしら問題があるアパートは、玄人好みの物件が多そうです。

不動産ですから、立地だけは動かすことのできません。

建物は、どうとでもなります。

僕の物件は、JR線の徒歩10分以内の物件です。

とにかく、客付けに不自由しない場所を選びましょう。

具体的にどういったニーズがあるか、「都市部だと駅近・地方だと駐車場」「人口動態」「住環境」など、周辺の不動産会社にヒアリングすれば、教えてもらえると思います。

ぜひ、購入前には近隣の賃貸仲介業者にヒアリングを行いましょう。

そして、アパートは戸建てと違って、借り入れをすると思います。

金利と期間に左右されますが、1棟目であれば、返済比率はできる限り下げて、手元にキャッシュの残る状態にしましょう。

ここでキャッシュが残らなければ、次の物件に進めません。

私の場合、4.5%の20年だったので、返済比率は66%となっていました。

25年だったらもっとキャッシュは残っていましたし、次にいくスピードも早かったと思います。

つまり、頭金をそこそこ入れて(それくらい貯金しましょう)、長期での融資を利用し、返済比率を下げましょう。

1戸5万円のアパート6戸であれば、月30万円です。

表面利回り10%でみると、物件価格が3600万円となります。

頭金400万円ならば、借り入れは3200万円となります。

金利2%、20年とすれば、月の返済が16.2万円です。

返済比率54%です。

ジョーカワ
ジョーカワ

1棟目だと、こんなもんですかね。

アパートは規模的にも怖いとの声もありますが、上記の場合は月の返済が16万円なので、全戸空室となってもサラリーマンの給与のみで返済できる範囲ではないでしょうか。

僕の場合も、給与>返済額としてスタートしました。

これならば、返済に困窮して破産するなんて事は、まず無いと思います。

安心して、サラリーマンの給与から補填していきましょう。

ジョーカワ
ジョーカワ

サラリーマンの給与から補填する不動産投資ほど、意味ないものはありません。

アパートは突発的な大規模修繕があると、数百万円吹っ飛んでいく事もあります。安心はできません。

アパートも戸建ても同じ

戸建ての集合体がアパートです。

起きうるリスクを、数でカバーしようというのが、アパートです。

借り入れを行い、レバレッジを利かせる事ができるのがアパートです。

戸建ての立地や管理を考えるのと同じように、アパートも考えていればいいでしょう。

ただ、戸建ての強さや羊羹アパートの弱さ(家賃次第では何とでもなる)といった違いもあるので、戸建てとアパートの両方を持つのが、バランスが良いと思います。

キャッシュで購入した戸建ての家賃で賄えるくらいの返済額で、アパート経営をしてもいいと思います。

とにかく1棟目で不動産投資から撤退する目に合わなければ、各リスクは時間が解決してくれます。

戸建てのノウハウを、アパートにも活かしてみましょう。

まとめ

アパートは規模も大きく、リスクを考えると1棟目は怖くて不安だと思います。

その怖さや不安を克服するためにも、既にアパートを持たれている大家さんに相談するのも1手でしょう。

余裕のある大家さんなら、余すことなく教えてくれると思います。

たくさんの意見を聞いて、たくさん経験して、豊かな大家さんになりましょう。

では、また!

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