キャッシュフローの出ないアパート5号

不動産
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こんにちは、ジョーカワです。

Go to トラベルキャンペーンの影響か、週末に実家に帰る際のホテルが満室で、困っております。

実家でも泊まれるのですが、借家でそれほど大きくないもので・・・。

田舎では利便性が良く、ベビーベッドのあるホテルって少ないんですよね。

タイミングをみて予約するしかないですね。

さて、私所有のアパート5号は、岡山の医療圏にあります。

この物件、全くキャッシュフローがありません。

では、なぜ購入したのでしょうか。

物件概要

こちらの岡山医療圏5号は、大家の会の紹介で購入しました。

・価格:2○○○万円

・構造:鉄骨2階建て

・築年数:2○年

・戸数:6戸

・駐車場:戸数分あり

・間取り:1K、24平米

・利回り10%

・プラス要素:接道・土地の形良し、市街化区域、医療圏、徒歩圏内に商業施設とJR駅

この医療圏は、学生はもちろん働く社会人も多く、勢いあるイケイケなのは知っていました。

アパート周辺は戸建ても多く、接道と土地の形状が四角形なので、更地や建売で売却できそうです。

市街化区域ですが、周辺は市街化調整区域が多いので、同様の新しいアパートをニョキニョキと建てるのも難しいと思われます。

新築高層マンションも建っていますが、本アパートはそこと競合する物件ではないですからね。

家賃も周辺相場から下がりきっており、将来(出口)が見通せる物件です。

地場では強い管理会社が売り主で、購入後はそこが管理を継続してくれます。

ジョーカワ
ジョーカワ

管理会社が売り主で管理継続となると、なぜ売るのかという疑問もありますが、埼玉テナント付き1号が同じ状況なので、特に問題はありませんでした。

利回りは10%と高くありませんが、返済が進めば何とでもなる物件との判断でした。

融資に苦慮する

融資は、メインバンクに相談しました。

条件として、頭金を2割プラス諸経費(○百万円)を用意する必要がありました。

融資期間は11年、金利は1.○%です。

スルガ問題で融資が厳しい状況になってきていましたが、何とか前向きな回答を頂きました。

何と、キャッシュフローが出ない!

利回り10%で、融資期間が短いとなると、キャッシュフローは出ません。

返済比率は、77%!

例えば、30万円の家賃収入があったとしたら、返済は23万円となるのが、返済比率77%です。

ここから、管理会社への管理料、共用部電気代、固定資産税等のランニングコストを引くと・・・、キャッシュフロー(手残り)がほぼ0円物件となりました。

満室でこれなので、1部屋でも空くと、手出しの物件です。

ジョーカワ
ジョーカワ

頭金2割+諸経費を自己負担したのに、手残りが0円では、やってられません!!?

こうして、僕は岡山医療圏5号を手にしたのでした。

この物件を所有する意味

利回り10%というと、満室で10年保持してトントンの物件です。

そこで11年の融資期間なので、手残りはほぼ無いのは当たり前ですよね。

しかしこの物件は、金利1.○%なので、返済に占める元金率が86%です。

年間で、元金が200万円近く返済されます。

つまり岡山医療圏5号は、キャッシュが出なくても、資産は確実に積み上がっている訳です。

僕の1〜4号は、長期融資によりキャッシュフローを意識した物件ですが、この5号は、元金をガンガン返済することで、バランスを取っているのです。

ある程度のキャッシュフローがあれば、そのキャッシュでこういった買い方もできるのですね。

周りでは、アパートから生まれるキャッシュで、戸建ての現金購入をされている方もいます。

ジョーカワ
ジョーカワ

ここ大事ですが、不動産投資で生まれるキャッシュは私生活で使ってはいけません!キャッシュを再投資する事で、資産が加速度をもって確実に増えていきます。

まとめ

岡山医療圏5号は、キャッシュは出ない物件ですが、お家賃で元金を200万円近く返済している物件です。

キャッシュフローだけを求めるのではなく、こういった資産を増やせる物件を混ぜていく事も大切です。

要は、バランスですね。

築古と新築、アパートと戸建て、都心部と郊外・・・、等々。様々な物件を織り交ぜていく事で、リスクを回避して、バランス良く、確実に資産を形成していきましよう。

ではまた!

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