こんにちは、じょーです。
Go to トラベルキャンペーンの影響か、週末に実家に帰る際のホテルが満室で、困っております。
実家でも泊まれるのですが、借家でそれほど大きくないもので・・・。
田舎では利便性が良く、ベビーベッドのあるホテルって少ないんですよね。
タイミングをみて予約するしかないですね。
さて、私所有のアパート５号は、岡山の医療圏にあります。
この物件、全くキャッシュフローがありません。
では、なぜ購入したのでしょうか。
物件概要
こちらの岡山医療圏５号は、大家の会の紹介で購入しました。
・構造：鉄骨２階建て
・築年数：２○年
・戸数：６戸
・駐車場：戸数分あり
・間取り：１K、２４平米
・利回り１０％
・プラス要素：接道・土地の形良し、市街化区域、医療圏、徒歩圏内に商業施設とJR駅
この医療圏は、学生はもちろん働く社会人も多く、勢いあるイケイケなのは知っていました。
アパート周辺は戸建ても多く、接道と土地の形状が四角形なので、更地や建売で売却できそうです。
市街化区域ですが、周辺は市街化調整区域が多いので、同様の新しいアパートをニョキニョキと建てるのも難しいと思われます。
新築高層マンションも建っていますが、本アパートはそこと競合する物件ではないですからね。
家賃も周辺相場から下がりきっており、将来（出口）が見通せる物件です。
地場では強い管理会社が売り主で、購入後はそこが管理を継続してくれます。
管理会社が売り主で管理継続となると、なぜ売るのかという疑問もありますが、埼玉テナント付き１号が同じ状況なので、特に問題はありませんでした。
利回りは１０％と高くありませんが、返済が進めば何とでもなる物件との判断でした。
融資に苦慮する
融資は、メインバンクに相談しました。
条件として、頭金を２割プラス諸経費（○百万円）を用意する必要がありました。
融資期間は１１年、金利は１．○％です。
スルガ問題で融資が厳しい状況になってきていましたが、何とか前向きな回答を頂きました。
何と、キャッシュフローが出ない！
利回り１０％で、融資期間が短いとなると、キャッシュフローは出ません。
返済比率は、７７％！
例えば、３０万円の家賃収入があったとしたら、返済は２３万円となるのが、返済比率７７％です。
ここから、管理会社への管理料、共用部電気代、固定資産税等のランニングコストを引くと・・・、キャッシュフロー（手残り）がほぼ０円物件となりました。
満室でこれなので、１部屋でも空くと、手出しの物件です。
頭金２割＋諸経費を自己負担したのに、手残りが０円では、やってられません！！？
こうして、僕は岡山医療圏５号を手にしたのでした。
この物件を所有する意味
利回り１０％というと、満室で１０年保持してトントンの物件です。
そこで１１年の融資期間なので、手残りはほぼ無いのは当たり前ですよね。
しかしこの物件は、金利１．○％なので、返済に占める元金率が８６％です。
年間で、元金が２００万円近く返済されます。
つまり岡山医療圏５号は、キャッシュが出なくても、資産は確実に積み上がっている訳です。
僕の１〜４号は、長期融資によりキャッシュフローを意識した物件ですが、この５号は、元金をガンガン返済することで、バランスを取っているのです。
ある程度のキャッシュフローがあれば、そのキャッシュでこういった買い方もできるのですね。
周りでは、アパートから生まれるキャッシュで、戸建ての現金購入をされている方もいます。
ここ大事ですが、不動産投資で生まれるキャッシュは私生活で使ってはいけません！キャッシュを再投資する事で、資産が加速度をもって確実に増えていきます。
まとめ
岡山医療圏５号は、キャッシュは出ない物件ですが、お家賃で元金を２００万円近く返済している物件です。
キャッシュフローだけを求めるのではなく、こういった資産を増やせる物件を混ぜていく事も大切です。
要は、バランスですね。
築古と新築、アパートと戸建て、都心部と郊外・・・、等々。様々な物件を織り交ぜていく事で、リスクを回避して、バランス良く、確実に資産を形成していきましよう。
ではまた！
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