経緯
私が不動産投資を始めたのは、2012年と今から7年前です。
親しい人が不動産投資を始めたという事で、私も勉強し始めました。
すぐに業者に連絡を取り、物件を見にいきました。
当時はス○ガ銀行が全盛期で、サラリーマンであれば融資はそれほど難しくありませんでした。
話はトントンと進み、勉強開始から半年で物件を購入していました。
なぜその物件だったのか
購入した物件は、関東の「1棟鉄骨アパート」です。
詳細は、下記のとおりです。
- 住所 埼玉県さいたま市、JR駅より徒歩○分
- 築3○年（新耐震基準）、7戸（テナント有）
- 物件価格 4800万円（400万円の指値後）
- 諸費用 350万円
- 自己資金 380万円
- 家賃収入 570万円/年、表面利回り11.8％
- 融資 4770万円、4.5％、20年
- 返済 360万円/年
- キャッシュフロー 121万円/年
いかがでしょうか。
うわ〜、年間100万円も儲かるのか、と考えたあなたは危ないかもしれませんよ！
そういう私も、100万円に目が眩んでいたんですけど…。
今考えると、結構ギリギリの線ですよね…。
そもそも融資が20年ですし（当時は25年はザラでした）、家賃におけるテナントの割合が大きいです。
修繕も必要になるでしょうし、空室になると苦戦しそうでもあります。
では、なぜ購入したのでしょうか。
まず、テナントに不安はありませんでした。
理由は、退去リスクが非常に少なかったからです。
そのテナントは住所を役所に届け出る必要があり、そうそうに退去はできない事を知っていました。
市場調査の結果、家賃はすでに下限に近く、下落率も低く抑えられると考えられました。
たくさんの本を読み、購入する物件に値するか、様々な指標で分析しました。
駅近くを散策し、街の雰囲気を肌で感じました。
何かあれば、不動産投資の先輩に相談できる環境にもありました。
何度もキャッシュフローは出るのか、修繕はどの程度必要になるのかをシミュレーションしました。
失敗した時（家賃収入が0円、大規模修繕による急な出費等）は、サラリーマンの給料で返済できるし、死ぬことは無いかと考えていました。
そして、購入した最も大きな理由は、「今始めなければ、自分は何も変わる事ができない」と思ったからです。
あれから、今・・・
初めて購入した物件は、その後…、今でも保有しています。
管理会社にも恵まれ、私が遠方にも関わらずLINEで色々と対応頂いております。
（その分、請求書には利益をしっかりと乗せてもらっていると感じます…。）
想定通り、まだテナント退去はありませんし、家賃下落もほぼ無く想定内です。
空室になると少し期間がいる時もありますが、こちらもシミュレーション通りです。
また、縁があって借り換えもできたので、今では返済額が減少し、大きくキャッシュフローを出してくれています。
まだ8年目ですが、毎年キャッシュフローも残しつつ、いつ売却しても大きな利益が残る「負けない物件」になりました。
初めて不動産を購入した感想
私は規模の拡大と属性を考えて、「1棟アパート」からスタートしました。
これはリスクでもあり、失敗する可能性も大きいです。
不動産投資は動く金額も大きいので、一発退場も有りえます。
しかし致命的でない失敗は、やり直す事ができます。
そして失敗は自分の努力で、大きく確率を減らす事が可能です。
勉強（インプット）だけして、物件を購入（アウトプット）していない人はたくさんいます。
少々の失敗は、時間が解決してくれますし、リカバリは可能です。
まずは物件を持ち、不動産投資を始める事が、最も重要です。
世の中に失敗は無い、まだ成功していないだけだ。（byジョーカワ）
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