私の初めての不動産投資

不動産
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経緯

私が不動産投資を始めたのは、2012年と今から7年前です。
親しい人が不動産投資を始めたという事で、私も勉強し始めました。
すぐに業者に連絡を取り、物件を見にいきました。
当時はス○ガ銀行が全盛期で、サラリーマンであれば融資はそれほど難しくありませんでした。
話はトントンと進み、勉強開始から半年で物件を購入していました。

なぜその物件だったのか

購入した物件は、関東の「1棟鉄骨アパート」です。
詳細は、下記のとおりです。

  • 住所 埼玉県さいたま市、JR駅より徒歩○分
  • 築3○年(新耐震基準)、7戸(テナント有)
  • 物件価格 4800万円(400万円の指値後)
  • 諸費用 350万円
  • 自己資金 380万円
  • 家賃収入 570万円/年、表面利回り11.8%
  • 融資 4770万円、4.5%、20年
  • 返済 360万円/年
  • キャッシュフロー 121万円/年

いかがでしょうか。

うわ〜、年間100万円も儲かるのか、と考えたあなたは危ないかもしれませんよ!
そういう私も、100万円に目が眩んでいたんですけど…。

今考えると、結構ギリギリの線ですよね…。
そもそも融資が20年ですし(当時は25年はザラでした)、家賃におけるテナントの割合が大きいです。
修繕も必要になるでしょうし、空室になると苦戦しそうでもあります。

では、なぜ購入したのでしょうか。

まず、テナントに不安はありませんでした。
理由は、退去リスクが非常に少なかったからです。
そのテナントは住所を役所に届け出る必要があり、そうそうに退去はできない事を知っていました。

市場調査の結果、家賃はすでに下限に近く、下落率も低く抑えられると考えられました。
たくさんの本を読み、購入する物件に値するか、様々な指標で分析しました。
駅近くを散策し、街の雰囲気を肌で感じました。
何かあれば、不動産投資の先輩に相談できる環境にもありました。
何度もキャッシュフローは出るのか、修繕はどの程度必要になるのかをシミュレーションしました。
失敗した時(家賃収入が0円、大規模修繕による急な出費等)は、サラリーマンの給料で返済できるし、死ぬことは無いかと考えていました。

そして、購入した最も大きな理由は、「今始めなければ、自分は何も変わる事ができない」と思ったからです。

あれから、今・・・

初めて購入した物件は、その後…、今でも保有しています。
管理会社にも恵まれ、私が遠方にも関わらずLINEで色々と対応頂いております。
(その分、請求書には利益をしっかりと乗せてもらっていると感じます…。)

想定通り、まだテナント退去はありませんし、家賃下落もほぼ無く想定内です。
空室になると少し期間がいる時もありますが、こちらもシミュレーション通りです。

また、縁があって借り換えもできたので、今では返済額が減少し、大きくキャッシュフローを出してくれています。
まだ8年目ですが、毎年キャッシュフローも残しつつ、いつ売却しても大きな利益が残る「負けない物件」になりました。

初めて不動産を購入した感想

私は規模の拡大と属性を考えて、「1棟アパート」からスタートしました。
これはリスクでもあり、失敗する可能性も大きいです。
不動産投資は動く金額も大きいので、一発退場も有りえます。

しかし致命的でない失敗は、やり直す事ができます。
そして失敗は自分の努力で、大きく確率を減らす事が可能です。

日々勉強です!

勉強(インプット)だけして、物件を購入(アウトプット)していない人はたくさんいます。
少々の失敗は、時間が解決してくれますし、リカバリは可能です。
まずは物件を持ち、不動産投資を始める事が、最も重要です。

世の中に失敗は無い、まだ成功していないだけだ。(byジョーカワ)

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