不動産投資で資産を築く

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大卒であれば、22歳で就職する事になります。
今の定年制度では、60歳まで38年間も働く必要があります。
おそらく私が60歳になる頃には、70歳定年になっている可能性もあるので48年間も働く可能性もあります。
働くのは生涯でもいいですが、サラリーマンを50年近く続けるのは不可能だと思います。

個人的に、サラリーマンは早々に資産を築いて50歳でセミリタイアし、残り40年間くらいは惰性で生きていくのが良いです。

惰性で生きる為には、資産を築いていく必要があります。

不動産投資で重要なのは、キャッシュフロー。

キャッシュフローとは、【賃料収入】−【ローン】−【経費】とします。
税引前の手残りですが、固定資産税は一定額かかるので、経費には固定資産税を含めたいと思います。
つまり、月に家賃収入が30万円、ローンが15万円、経費が5万円、であればキャッシュフローは10万円となります。

なぜキャッシュフローが重要かというと、貯めたキャッシュフローで再投資ができるからです。
先程の家賃収入が月30万円の物件は、利回り15%として価格が2,400万円とします。

キャッシュフローに全く手をつけなければ、7年後には同様の物件が購入できます。
その後は2棟の物件からキャッシュフローが得られるので、4年ほどで同様の物件が購入できます。
その後は3棟からのキャッシュフローで、更に短い期間で同様の物件が購入できます。
(こうは単純にはいかないのが不動産投資ですが、考え方は変わりません。)

つまり、キャッシュを残していく事で再投資ができのが不動産投資であり、複利のパワーを十分に発揮する事ができます。
複利こそ、不動産投資の醍醐味です。

他にキャッシュの力は、「融資を受けやすい」「修繕などの急な出費に耐えやすい」「現金で買う事もできるので、スピード買い付けが可能」など、メリットはたくさんあります。

年収500万円で貯金5,000万円の男性と、年収5,000万円で貯金500万円の男性がいたら、どちらを選びますか?
(どちらも魅力的か…)

要は、キャッシュの力は絶大な訳です。

不動産投資で重要なのは、資産性。

さて、キャッシュフローが重要なのは分かりましたが、それだけを追っていくのはよくありません。
融資を受けると借金が増え続け、資産は増えるが負債も増える状況になります。
セミリタイアを目指すなら、資産の中でも「純資産」を増やす必要があります。

上記は、貸借対照表です。
右側と左側は常に等しいので、負債が増えれば資産も増えます。
「不動産投資で年間○億円の家賃収入!」と言っていても、負債ばかりで、純資産が少ない人も多くいます。
重要なのは、負債を減らしつつ純資産を増やす事であり、純資産を意識して築いていく事です。

どうやって、キャッシュフローを得ながら資産を築くか。

実家が資産家でない限り、一般サラリーマンが急に資産を築く事は難しいです。
不動産投資で資産を築く為には、まずキャッシュフローの出る物件を購入します。
その為には、融資を受けてレバレッジを掛ける必要があります。

レバレッジとは、500万円の預金に対して4,500万円の融資を得る事で、5,000万円の物件を購入する事です。
自己資本の10倍の物件が購入できるので、レバレッジ(てこ)が効いていると言います。

投資初期にはキャッシュフローを再投資し複利を活かす事で、物件を増やしていきます。
ある程度キャッシュフローが出てくれば、次に資産性のある物件を購入します。
方法としては、下記のとおりです。

  • 都市部の駅近など値下がりのしない物件を購入する。
  • 土地として価値がある物件を購入する。
  • 現金で購入する。
  • 融資を短期間で組み、早期に元本を返済する。

こういった事で、資産を築いていきます。

30歳から始めれば、50歳まで20年あるので十分に融資を組んでもセミリタイアできます。

40歳から始めても、50歳までの10年であれば、セミリタイア達成可能です。
40歳台は給与もある程度あるので、物件のキャッシュフローに加えて再投資をしましょう。
10年もあれば、人生大きく変える事は可能です。

まとめ

  • サラリーマンが資産を築くには、不動産投資が最適である。
  • 不動産投資の初期は、キャッシュフローを重視する。
  • 不動産投資の中期は、資産性にシフトしていく。

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