こんにちは、じょーです。
サラリーマンがセミリタイアを目指すには、不動産投資はかかせません。
不動産投資の手法は多々ありますが、全てはバランスだと思います。
新築と築古、1棟と戸建て、木造とRC、住居とテナント、などなど。
色々な手法を組み合わせる事で、リスク分散され、大きく失敗しなくなります。
不動産投資でいう大きな失敗、致命的な失敗とは
とにかく不動産投資では、大きな失敗、致命的な失敗だけは避けなければなりません。
致命的な失敗とは、得られる家賃よりも支払う金額が多くなる、つまりキャッシュアウトする事です。
キャッシュアウトする原因
・空室が増える
・家賃が下落する
・家賃を滞納される
・修繕費がかかる
・借入金利が上昇する
・災害に合う
時代の変化とともに収入の増減がありますが、そこを加味して収支計画を立てないといけません。
そもそも物件を購入する時点で収支計画が甘く、買った時点でキャッシュアウトしているようでは、資産形成もできません。
そんな不動産投資は、止めましょう。
また、不動産を購入したにもかかわらず、自分の給与から補填してローンを返すような愚を犯す事も止めましょう。
節税や年金という言葉に釣られて、キャッシュアウトした分を給与から補填している人はたくさんいます。
比較的キャッシュを生みやすいのが、築古物件
築古物件のメリットは、
- 家賃が下落しきっていて安定している
- 相場より安く買える（利回りが高い）
- RCだと短期で減価償却が大きく取れる
- 木造だとリフォームしやすい
とういうのがあります。
とにかく、築古物件はリスクに備えて安く買う！
これにつきます。
築古物件のデメリットとは
キャッシュマシーンと化す築古物件はありますが、デメリットもあります。
- 大きな修繕費がかかる（特に外壁塗装、屋上防水、水回り、エレベーター）
- 空室になるとなかなか埋まらない
- 更に家賃が下落する可能性がある
- 売却時に買い手のローンが付きにくい（耐用年数を超えているため）
エレベーターは１年分の家賃が吹き飛ぶ時もあります。
家賃は３万円より下がると、入居者の質がぐっと下がります。
まとめ
築古物件は、不動産投資では欠かせません。
リスクもありますが、それを許容できるように安く買う、収支計画を立てる事が重要です。
ちなみに、私も築３８年の物件を持っています。
空室もあり、修繕もありで、多少のストレスと手間のかかる物件です。
しかし、キャッシュアウトはせず、また他の物件の収入がリスクヘッジにもなっています。
あなたも築古物件から始めてみてはいかがでしょうか。
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