こんにちは、じょーです。
ブログを書いて、公開したと思っていたら全く公開していませんでした。
ブログは深夜1時なんかに書いているので、終わるのが２時くらいになる事も多いです。
うつらうつらしながら書いていると、最終的にどういう記事で公開されているか分かってない時があるので、読み返すのが怖いです。
さて、法人で購入したボロボロの全空アパートのリフォームがおおよそ完成しました。
ボロボロ全空アパートのおさらい
こちらは、もとスーツ屋さんの寮として使われていた４戸１のアパートです。
クロスで囲まれたキッチンや、畳の上にブルーシートが掛けられていた物件ですね。
物件＋リフォーム＋諸費用で、１１５０万円くらいかな？と考えていました。
想定家賃は３．７万円、４部屋埋まると利回り１５％は出るという物件です。
さて、リフォームを依頼したものの全然進まず途方にくれていたところ、救いの神様が現れてリフォームを引き受けて頂きました。
そして、無事に３部屋のリフォームが終わりました。
リフォームの全貌
１階２戸、２階２戸とありまして、ボロボロの外階段があります。
ここは、雨さらしになっていた下数段の表層を新しくしました。
手すりの錆ともマッチして、いい雰囲気です♪
キッチンは壁や床を新しくして、明るくしてみました。
換気扇やキッチンライトは自分で取り付けました。
リフォーム前の写真にある黒と赤の数十年前の冷蔵庫は、リサイクル券を買って自分で処分場に持っていきました。
黒電話や換気扇などの金属類は、自分で専門業者さんに持っていき、処分してもらいました。
浴室は、バランス釜を取替え、給湯器とシャワーを新しくしました。（ガス屋さん）
床のタイルはやめて、アンカラ施工をして頂きました。（救いの神様）
古臭い和室は洋室にし、壁や襖も新しくして明るく仕上げてみました。
ちなみに、畳は４０枚近くを軽トラを借りて粗大ごみとして処分場に持っていきました。
１人ではできないので、会社の後輩に手伝いをお願いしたら、快く引き受けてくれました。
社内でも信頼できる人には不動産を所有している事は伝えています。社内ではいい人が多いので、そのまま大家仲間になれれば楽しいと思うんですけどね。
屋根と外壁もボロボロだったので、全面塗装しました。
これだけで戸建てが買えるくらいの金額ですが、すごく明るくキレイになりました。
他にも写真がありますけど、ここらで辞めときます。
先輩大家さん方にお越し頂いて、見学会も予定していますので、色々な意見を伺いたいと思います。
想定外の事態
ボロボロ物件をリフォームしていると、想定外の事が起こります。
今回も、救いの神様より何度も想定外の連絡を頂きました。
① 水回り
リフォーム中に１階の水道管が破裂し、水が駄々洩れになっていました。
思ったよりもすごい勢いで漏れていましたが、水道料金は〇千円ですみました・・・。
また、２階の浴室の配管がダメだそうで、水道を使うと下に漏れるかもしれないとの事でした。
直すにしても費用が結構かかるとの事で、当初は２階の２部屋は倉庫にしようとの提案もありました。
ただし、それでは屋根と外壁をピカピカにしたのは無駄になります。
１階の２部屋だと利回りも数％になってしまいます。
何とか２階１部屋はリフォームして、もう１部屋は倉庫にする事になりました。
この倉庫も借り手がつけばの話で、外壁ピカピカの空室のままかもしれません。
② TVアンテナ
もともとが社員寮だったので、TVアンテナはあるものの使えるようにする為には、１部屋の電気をつけたままにしておくことが必要との事でした。
つまりその１部屋の電気をつけておかなければ、他の部屋のTVは見れないそうです。
大事なその部屋とは・・・、ずばり倉庫として使う事になった部屋です！
この部屋は使っても無いのに、電気を契約して使用料を支払う事になる訳です・・・。
③ 電気
電気は各部屋通っていましたが、少し弱々しかったです。
配電盤を新しくし、各部屋のコンセントやエアコン用のコンセントを設置しました。
気になるリフォーム費用は？
リフォーム費用として、室内４戸×１００万円、屋根外壁塗装２００万円、その他５０万円と見積もっていました。
実際の金額はいくらくらいかかったでしょうか？
屋根外壁塗装 ２３０万円
電気工事 ４０万円
３部屋のリフォーム費用 ２１０万円（１戸７０万円）
浴槽やトイレ設置 ２０万円
その他雑費 ２０万円
物件＋諸費用＋リフォーム費＝約１，０００万円となりました。
さて、お家賃はいくらでしょうか？
１階は３．８万円×２戸、２階は３．６万円×１戸、（倉庫は１万円）
満室時では、月１２．２万円、年１４６．４万円となります。
すると利回りは、１４．６％となる訳です。
実際はもう少しリフォーム費用がかかっているものの、利回りは１３－１４％くらいというところでしょうか。
うーーーーーーーーん、全空から始めたものの、高利回りとはいかなくなりました。
まとめ
今回、ボロボロ全空アパートを購入し、色々な方に助けて頂きながら、何とか賃貸募集するところまでやってきました。
少し自分で手直しする必要もあるので、まだまだ満室とはいきませんが、まずは１部屋決まってくれるといいなと思います。
全空だからって、利回り３０％、４０％の物件がゴロゴロ転がっている訳ありません。
小さな利回りでも早く初めて早く回収できれば、失敗はしないと思います。
不動産で資産を築くには、時間を味方にするしかありません。
ボロ儲け！とはいきませんが、自分なりにコツコツと資産を増やしていきたいと思います。
欲張らず、あくまで自分のペースで・・・。
では、また！
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